三大REITs模式典型案例最全解析汇报汇报!实务必备.pdf

标准实用文案 中国房地产市场已经进入下半场模式 如何盘活巨额存量资产的问题日益凸显 在这一大背景下 REITs 成为了重要的解决方案之一 然而，由于种种原因的制约 REITs 在中国的发展并非一帆风顺 今天的文章从实务角度出发 结合国内实践案例 对交易所、公募、银行间三大 REITs 模式 逐一进行详细解析 REITs 实操不可不读！ 目录 - - - - - 一、 交易所类 REITs 产品 - 中信启航专项资产管理计划 （一）基本信息 （二）交易结构 （三）基础资产分析 （四）中信启航计划存在的特殊风险 （五）现有运营情况 二、 公募类 REITs 产品 - 鹏华前海万科 REITS 封闭式混合型发起式证券投资基金 （一）基金基本信息 文档 标准实用文案 （二）交易基础及产品结构图 （三）交易安排 （四）保障机制 三、银行间类 REITs 产品 - 兴业皖新阅嘉一期房地产信托基金资产支持证券 （一）基本信息 （二）交易结构 （三）增信措施 四、 类 REITs 产品总结 前言 中国房地产市场已经进入下半场模式， 从增量时代进入到存量时代， 如何盘活巨额的存量资 产，成为中国经济改革的重要课题。 根据海外成熟经验， 在存量地产时代， 加深房地产的金 融化发展， 建立成熟的金融体系对于解决日益凸显的存量问题至关重要。 中国政府也意识到 了这点，并在《“十三五”规划纲要》明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。目前， 中国市场还未见真正 REITs 产品（即 Real Estate Investment Trusts ，指房地产投资信托 基金产品，下同）的出现，但 REITs 在中国却经历了数十年的发展历程。类 REITs 产品的发 行为中国市场真正 REITs 产品的发行提供了充分的理论和实践基础。本文将从海外 REITs 产品的发行出发，结合中国市场现有类 REITs 产品案例，以期总结相关理论与实操经验。 交易所类 REITs 产品 - 中信启航专项资产管理计划 资产证券化业务， 是指证券公司、 基金管理子公司等相关主体以基础资产所产生的现金流为 偿付支持，通过设立特殊目的载体（ SPV ），采用结构化等方式进行信用增级，在此基础上 发行资产支持证券的业务活动。 2014 年《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务 管理规定》 及相关配套制度出台， 交易所企业资产证券化业务开始大规模发展， 产品的日益 文档 标准实用文案 成熟及相关规则制度的完善为类 REITs 产品的推出提供了较为有利的发行环境。 为适应企业资产证券化业务相关规则，交易所类 REITs 产品以“中信启航 REITs”和“苏宁 云商 REITs”为代表 ,在交易结构上与成熟市场股权型 REITs 具备一定的相似性， 但是交易所 类 REITs 产品仍属于私募产品， 仅可向合格投资机构发行， 与公募发行的标准 REITs 产品在 流动性和信息披露程度上存在较大差别。 1. 基本信息 2. 交易结构 文档 标准实用文案 “中信启航专项资产管理计划” （以下简称中信启航）于 2014 年 5 月 21 日在深交所综 合交易平台挂牌交易，主要投资人为机构投资者。 “中信启航专项资产管理计划” 投资标的 为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦。它是我国第一支真正的权益类 REITs 产品。中 信启航组合了不同风险偏好投资者 （如图所示） 的资金， 通过投资非公募基金份额间接投资