沈阳隆玺壹号一期项目目标管理责任书预沟通意见及回复汇总.pdf

2012.06.25 沈阳隆玺壹号一期项目目标管理责任书 预沟通意见及回复汇总 一、战略部 1、为了更清晰地反映实际经营成果，建议将商品住宅和回迁房的财务测算 分别加以说明； 回复：回迁房单独测算净利润-13,751 万元，利润率-24%；一期商品房单独 测算净利润 2,580 万元，利润率 2.22%，内部收益率 13.35%。 2、一期住宅的土地获得价款较上一版增加 8794 万元，一期回迁房的土地获 得价款较上一版减少 38285 万元，请说明原因; 回复： 1)新版项目责任书一期土地成本为 47,767 万元,按一期占地面积计算土地价 款及土地契税,同时还包含了分摊回迁房的土地价款和土地契税 7,235 万元。 2) 经请示中粮地产财务部，新版本各期不再分摊回迁房亏损,而是分摊回迁 房的土地成本, 回迁房土地按回迁房收入占比总预计收入比例计算，回迁房只承 担 18,886 万元的土地成本。比照原三级评审减少 38,584 万元 3、项目的销售净利率-3.17%、内部收益率（IRR）5%，均未能达到集团的 基本投资回报要求（销售净利率 12%、IRR20%）。 回复：项目的销售净利率-3.17%、 内部收益率（IRR）5%为一期+分摊回迁 的数据，指标较低主要为以下几点： 1）精装改清水：由于 2011 年下半年房地产市场下滑，公司对于隆玺一号商 品类型进行了调整，将原来的 9 栋精装调整为 1 栋精装、8 栋清水；另可售面积 减少 2748 平方米。 2）价格调整：为刺破市场，打破坚冰，以价换量，清水和精装的部分房源 的售价低于成本价。原精装每平米单价 19,000 元，现清水均价 12,654 元,截止 2012 年 6 月 30 日,清水签约面积 32,828.85 平米,签约额 40,033 万元; 单价 12,194.46 元/ 米,精装 2,793.38 平米,5,040 万元单价 18,042 元/平米，6 月 22 日增加一栋精装房。 3）龙票：针对 2011 年已购房 61 户的业主发放龙票总计 2680 万元，此项已 计入主体建筑成本中。 4）新版项目责任书中一期成本较比之前 多分摊了幼儿园和学校的成本 812 万。其次，原设计方案将一期变电站置于楼间的地下室，后考虑变电站对住宅的 辐射影响，将变电站位置改至园区南北两侧地下。 地下建筑面积增加 4,277 平 方米，也增加了结算成本。 二、营销管理部 1、请解释调整后一期销售面积降低 2748 平米、回迁房总销售金额下降 4000 万元的原因； 回复： 一期商品房原规划面积 83,000 平，后测绘面积为 80,252 平；回迁房 销售金额下降原因同一期商品房； 2、请说明最新调整后一期销售均价（清水房均价 1.2 万元/平米，较前期有 较大下降；精装产品 1.8 万/平米），请说明均价测算的市场依据； 回复： 2011 年市场信心严重受挫，隆玺一期推盘 8 万平，成交 1.3 万平， 成交率不足 20%。2012 年初，为保证年度销售任务，我们对 2011 年未成交客户 进行了一次摸底，客户信心不足，对降价趋势预期较大。在集团领导的支持下， 沈阳公司选择降低价格门槛，将地缘性客户作为主攻目标客户群，确定首批推向 市场的产品价格均价在 10500 元/平 ，从而刺破市场寒冰，形成热销态势。并根 据市场逐渐回暖，逐步提升整体销售价格。 3、调整后的销售计划，2012 年任务压力大，尤其是集中在下半年，请说明具 体销售举措以及对沈阳下半年的市场研判，市场风险等； 回复：1)销售举措 7 月份，项目利好发布月: 召开与皇姑区签约引进实验幼儿园和珠江五校新闻发布会，推广项目教育配 套和品质提升；与水务集团联合举行沈阳首家自来水入户水质达标试点授牌仪式 暨摄影比赛新闻发布会，宣传项目水质安全； 利用两次发布会，重点推广项目配套和品质保证，增加客户信心。 8 月份，实景样板区展示: