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房地产及其金融与未来发展 一，中国房地产市场发展轨迹  1998年住房改革的货币化是契机  金融产品创新，住房按揭发展之动力 （2002年）  2003年沙斯出现后的一起一伏  2004年房地产宏观调控开始  2005年房地产宏观调控全面开展  2006年政府房地产市场新的理解 二，2005年房地产宏观调控后所 表现的特征  房地产宏观调控，稳定房价  房地产东部增长有所减缓，但中部、西部上升  房地产市场投机减弱但出现区域性转移  高挡房是房地产企业追求热点、房地产结构调整缓慢  拟购房者开始理性，已购房者面对利率风险压力加 大，银行正在推出不同的利率，以降低这些风险  房价增长有所回缓  房地产成了社会问题焦点  政府对房地产市场有新认识 三，宏观调控：房地产投资现状 浅析  国内房地产宏观调控后尽管房地产开发投资增长比上 一年有所放缓，如由2004年增长28.1%，下降到2005 年增长19.8%，但是这种增长放缓表现为一个十分特 别的现象，即国内房地产投资快速增长由东部转到中 西部，如2005年国内房地产投资东部增长为14%，而 中部与西部地区则增长加快两者分别32.5%和 33.4%。  2006年1-2月全国增长19.7%，与2005年基本持平，而 东、中、西部分别为19.4% 、26.4%、15.7%，即东 部的房地产投资又开始快速增长 四，宏观调控：房地产局部过热  我们的研究表明，1991-2004年平均每年泡沫 度40.6%，1999-2003年房地产泡沫度10%左 右，（国际警戒线为5%），2004年上升到 13.9%，2005年将上升到14.9%。  同时，在其他条件不变的情况下（或以现在的 这种态势发展），2006年国内房地产泡沫度为 26%，2007年为40.9%，2008年为59.4%。  如果考察基本价值、泡沫与泡沫的修正值， 2005年国内房地产泡沫度为22.1%，2006年为 32.8%，2007年为48.5%，2008年将达到 68%。 五，宏观调控：房价运行状况潜 析  2005年房价增长有所放缓。2005年房屋销售价格指数 一季度同比上涨9.8% （2004年为7.7%，下同），二 季度上涨6.8% （10.4% ），三季度上涨6.1% （9.9% ），四季度上涨6.5% （10.8% ），但表现 为年初上涨快，中间两季度回落，年底又回升。2006 年1-2月70个大城市上涨5.5%  房价统计上的问题，政府可操控价格，如北京在连续 多年快速增长基础上，2004年是5.7%，2005年房屋 销售价格指数一季度同比上涨6.5% ，二季度上涨 6.8% ，三季度上涨6.3% ，四季度上涨7.4% ， 2005年全年6.8%.又数据表明，2005年1-11月份房价 上涨24.9%，全年19.2%，2006年1-2月上涨17.3%。 六，房价高低如何来判断  房价收入比，2004年城镇居民的房价收入比， 如果以户均75平方米计算为8.2倍（一般国际 标准为3-6倍），以户均100平方米计算为10.9 倍，而上海及北京这样大城市收入房价比在12 倍以上，有些城市甚至超过20倍以上  居民按揭贷款与月可收入比，一般28-35%， 超过35%就过高  居民家庭负债率，即家庭应负债余额与可支配 收入比，最为不超过50%  如果大于这三个标准房价就高，各地情况不 同，不可用一地的房价与另一地方的房价比较 七，国内房地产市场分析  国内房地产市场的要素非市场，产品市场化  土地、资金、建筑规划、劳动力及其产品具有 一定垄断性  住房本身的特性，不动性、唯一性、垄断性、 生活必需性、耐用性、昂贵性、土地国有性、 规划控制性等  利用银行金融杆杠容易把房价炒高  银行与地方政府在房地产市场中的作用  国内房地产价格决定因素 八，2006年房价到底如何走  房价大