国际度假区长白山天目山项目可行性研究报告.docxVIP

PAGE 6 新奇世界国际度假区·长白山·天目山 项目可行性研究报告 目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u 摘要 3 一、项目基本情况 3 二、项目投资情况 6 三、项目收入情况 6 四、项目融资方案 8 五、项目经济评价 9 六、项目开发存在的风险 10 七、结论 10 第一章 项目概况 12 一、项目概况 12 二、可行性研究报告测算编制说明 15 第二章 项目投资环境与市场分析 17 一、投资环境分析 17 二、区域房地产市场分析 23 三、竞争性项目分析 33 四、项目SWOT分析 35 第三章 项目建设方案 38 一、方案设计分析 38 二、项目开发方案定位 38 第四章 投资估算与融资方案 43 一、项目周期及进度 43 二、投资估算 44 三、资金筹措方案 47 四、资金使用计划 47 第五章 财务评价 49 一、财务指标分析 49 二、财务盈利能力分析 53 三、投资收益分析 56 第六章 不确定性分析 57 一、盈亏平衡分析 57 二、敏感性分析 57 第七章 综合评价 59 一、对环境效益的影响 59 二、对政府财政的影响 59 三、对区域发展的影响 60 第八章 结论 61 摘要 一、项目基本情况 （一）项目用地情况 1、项目位置 地块位于长白山自然保护开发区之一池南区，是原生态保存最好的板块，是距离长白山天池最近的可发展用地。 2、地块交通 地块拥有良好区位交通，依托国家级一线旅游资源的旅游拓展区地块。 （二）项目规划指标及运营模式 项目建设用地7492亩，规划总建筑面积107.46万平方米，主要业态为：住宅、酒店、滑雪场、商业配套等。 表1 项目规划指标 经营模式 业态类型 建设用地（亩） 建设用地 （平方米） 容积率 建筑面积 （万平方米） 建筑面积 （平方米） 销售物业 住宅 1800 1200000 0.53 64.00 640000 小计 1800 1200000 0.53 64.00 640000 运营物业 酒店 525 350000 0.75 26.11 261083 商业配套 120 80000 0.63 5.00 50000 越野滑雪 1050 700000 0.30 3000 滑雪大厅等相关配套 120 80000 5.00 50000 市政公用设施 45 30000 1.02 3.05 30500 蓄水池（暂估300万立米） 270 180000 0.00 其它配套(宿舍) 37 25000 1.60 4.00 40000 道路、绿化 525 350000 雪道、索道（保护区外） 3000 2000000 小计 5692 3795000 0.11 43 434583 合计 7492 4995000 0.22 107.46 1074583 （三）项目开发周期及建设方案 1.土地获取 土地分三批获取 （1）第一批，2015年2季度 （2）第二批，2015年4季度 （3）第三批，2016年3季度 2.开发规划 （1）项目总体开发规划 预计2015年3季度开工建设，2018年1季度竣工 （2）销售物业开发规划 住宅：2015年3季度-2017年2季度，24个月 （3）运营物业开发规划 A.度假酒店：2016年2季度-2018年1季度，24个月 B.商业配套：2016年3季度-2018年1季度，21个月 C.越野滑雪：2015年4季度-2018年1季度，30个月 D.滑雪大厅等相关：2016年4季度-2018年1季度，18个月 E.市政公用设施：2017年2季度-2018年1季度，12个月 F.其他配套（宿舍）： 2017年2季度-2018年1季度，12个月 表2 各业态开发规划 二、项目投资情况 项目总投资1168990万元。其中：土地费用216084万元，前期工程费用20403万元，建安工程费用580658万元，基础设施建设费用133874万元，开发间接费用17420万元，其他费用17420万元，管理费用21436万元，不可预见费用14639万元，财务费用114463万元，销售费用32594万元。 三、项目收入情况 ①销售型物业 本项目销售物业为住宅，其销售计划见下表： 表3 销售计划 单位：万平米 经营模式 物业类型 合计 2015年 2016年 2017年 2018年 第2季度 第3