土地估价报告(市场法和假设开发法).pdf

word格式 整理版 土地估价报告 项 目名 称：XXX 公司抵押贷款涉及位于乐山市中心城区龙 游路西段的一宗出让综合用地土地使用权抵押 价格评估 受托估价单位：四川久信地产评估有限公司 估价报告编号：川久信地产评（2008）字第012号 提交估价报告日期：二OO八年三月二十九日 学习参考 word格式 整理版 土地估价报告 第一部分 摘要 一、估价项目名称 XXX 公司抵押贷款涉及位于乐山市中心城区龙游路西段的一宗出让综合 用地土地使用权抵押价格评估 二、委托估价方 委托人：XXX公司 住所：XXX 法定代表人：XXX 经营范围：房地产开发；室内外装饰装修；销售五金、建筑材料、百货。 三、估价目的 委托估价方拟用估价对象设置土地抵押权，特委托我所对估价对象的使 用权价格进行评估，为抵押双方（抵押人和抵押权人）提供客观、公正、合 理的土地使用权价格。 四、估价基准日 二○○八年三月二十四日 五、估价日期 此次评估从二○○八年三月二十四日开始至二○○八年三月二十九日结 束 六、地价定义 至估价基准日，估价对象作为出让国有土地，其所有权属于国家，使用 权属于XXX公司。根据委托方提供的评估背景资料表明，估价对象未设置抵 押等他项权利，故本次评估我们按出让、无他项权利限制设定土地权利状况。 估价对象《国有土地使用证》登记用途为综合用地。根据委托方提供的 《规划设计条件通知》复印件，估价对象已规划修建商业、住宅综合用房。 此次评估我们根据土地使用的合法性原则，本次评估我们按综合(商业、住宅) 用地设定土地用途。 估价对象为出让用地，出让终止日期为2052年3月21 日，至估价基准 日，土地剩余使用年期为43.99年。根据土地使用的合法性原则，本次评估 我们按土地剩余使用年期设定估价对象使用年期为43.99年。 估价对象在估价基准日实际开发程度为宗地外“六通”（给水、排水、通 电、通讯、通气、通路），宗地内“场地平整”。考虑到评估目的及土地开发 的实际状况，本次评估我们设定估价对象开发程度为宗地外“六通”，宗地内 “场地平整”。 学习参考 word格式 整理版 在估价期日时，估价对象达到宗地内场地平整，现正拟进行房地产开发。 根据委托方提供的《规划设计条件通知》复印件,估价对象规划设计主要指标: 建筑物使用性质：商业、住宅；建筑层数：多层、高层；容积率 2.0；建筑 密度35%。根据合法性原则和本次估价目的，本次估价按估价对象的规划设 计利用条件设定容积率，即容积率为2.0。 因此，本次估价对象的价格定义为：估价对象作为出让、无他项权利限 制的综合(商业、住宅)用地、宗地外“六通”、 宗地内“场地平整”、 容积 率为2.0、从估价基准日二○○八年三月二十四日起剩余使用年期43.99 年 的土地使用权价格。 七、估价结果 估价人员本着公正、公平、公开的原则，在分析现有资料基础上综合分 析了估价对象地价影响因素，分别采用“市场比较法”和“剩余法”对估价 对象进行测算，确定估价对象作为出让、无他项权利限制的综合(商业、住宅) 用地、宗地外“六通”、 宗地内“场地平整”、 容积率为 2.0、从估价基准 日二○○八年三月二十四日起剩余使用年期 43.99 年的土地使用权价格为 （见土地估价结果一览表）： 评估土地面积：2,514.60 平方米 大 写：贰仟伍佰壹拾肆平方米陆拾平方分米 评估单价：2,895.00 元/平方米 大 写：贰仟捌佰玖拾伍元/平方米 评估总价：727.98 万元 大 写：柒佰贰拾柒万玖仟捌佰元整 币 种：人民币 八、本项目土地估价师签名 姓 名 资格证书号 签 章 杨惠琼 2