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新疆国际置地房地产开发有限公司管理咨询项目 第一阶段工作报告 报告内容 经营性土地的供应方式发生了大的变化 1999年以来，全国房地产企业购置土地面积以年平均40%的速度增长，但同期开发的土地面积增长只有6.4%，一方面显示近几年新的“圈地”运动发展迅猛，另一方面显示企业更多地注重土地储备对未来发展的价值 全国2002年土地交易价格指数有比较大的提高，根据国家计委和国家统计局的调查，主要原因是因为土地基准价格的提高和公开出让方式 根据建设部的统计数字，近几年房地产业的毛利率在 40% 左右。但是，房地产业的利税率却不断下降，主要原因是行业竞争激烈，以及商品房供给出现结构性过剩，商品房空置率大 空置率高的一个主要原因在于商品住宅价格高，超过了中国普通居民的承受能力。根据世界银行资料，当一个国家的住房售价与家庭年收入的比例在 3 到 6 之间，居民才能负担得起。而我国的比例在绝大多数地区偏高 房地产市场日趋成熟，其作用主要表现在行业整体利润和产品结构趋于合理，土地价格因供需关系的缓和，将处于合理区间 新华信认为，未来房地产市场突出的几个变化将表现在土地价格短期内的增长、利润率的下降和房地产企业数量的减少 部分上市的房地产公司的资产、收入和利润比较 国内的房地产开发商可以分为两种类型：一类是具有资源优势型的开发商、另一类是管理运作型的开发商，两类公司的核心竞争力不同，未来的发展前景也不同 根据建设部的发展规划，2000-2010年的房地产业的四大发展前景 报告内容 乌鲁木齐的经济近年快速增长，平均GDP增长率达10.9%，高于新疆同比年份的平均增长率 乌鲁木齐近年的产业结构有所调整，第三产业的比例不断提高，且第三产业的增长速度较高 乌鲁木齐市城乡居民的收入状况 乌鲁木齐主要行业就业情况 2003年乌鲁木齐市人均消费支出 乌鲁木齐主要行业发展 运用投入产出模型和总体增加值率对乌鲁木齐市GDP进行预测 乌鲁木齐市近年经济以较高的速度增长，预测2001-2005年的增长速度为10.5%左右，2005年的GDP达到517亿元 乌鲁木齐市经济发展总结 报告内容 房地产企业正处于一个整合过程，数量变化较大；投资构成上以其它经济形式的投资为主 近年商品房销售收入高速增长，但增长的梯度在减弱，个人购买商品房的比例在不断攀高 新疆地区房地产业发展主要特点 新疆地区房地产业发展的存在的主要问题 报告内容 乌鲁木齐市政府主要依据的房地产相关政策 未来土地价格的趋势是由行政与市场两种因素共同制约和决定的，行政因素更侧重于供给的调控，市场的作用集中体现在对需求的影响上 土地供给因素分析表明，土地资源的有限性和国家行政调控对未来土地供给有相当强的制约作用 乌鲁木齐土地使用政策取向分析 土地的获取和使用，要根据乌鲁木齐的城市规划和区位划分来进行 城市规划项目对周边地价和房价将产生很大的影响，以下是乌鲁木齐市城市规划重点项目 例一：点状基础设施建设对房地产市场的影响有一个周期，完工后，影响逐步消失 例二：线状基础设施建设对房地产市场的影响在筹备期和建设期能起到让住宅价格上涨的作用，但完工后，影响力逐步减弱 例三：面状基础设施的建设规模较大，持续时间较长，影响范围较大、时间也较长 报告内容 乌鲁木齐土地开发与市场需求密切相关；市场不断完善，开发商投资将更加理性，土地的供应量起码在300万平米的水平 新华信房地产需求预测模型 新疆地区房地产需求预测：未来一些年新疆至少每年需新建住房1053万平米左右 乌鲁木齐房地产需求预测：至2005年平均商品房（住宅、商铺、写字楼和其他）面积需求每年为398.51万平米 乌市房地产市场趋势总结 报告内容 乌鲁木齐的房地产市场投资经过1998-2001年的高速增长，在最近两年有一个回落趋势。销售的波动周期滞后于投资周期。未来的供求总体上将趋于平衡 从乌鲁木齐市近年商品房屋供应和销售分析，由于前几年销售面积落后于竣工面积，房屋的空置面积较大，开发商采取谨慎的态度，竣工面积减少，未来向供求平衡方向发展 乌鲁木齐近年对各种商品房屋的投入比例不断发生变化，写字楼、商铺的比例在加大，而住宅所占的比例下降 乌鲁木齐房地产市场近年的销售面积和空置面积总体上是在攀升，到2003年空置面积有所回落，市场处于逐步对空置面积的消化阶段 乌鲁木齐的住宅市场供给方面，随着市场的不断发展，房地产开发的住宅量所占的比例逐步加大 土地资源的总体数量和质量 国家法律的规范要求 各地政府部门执法的力度 国家土地资源的总体利用规划 土地供应渠道 单位时间土地供应量 闲置土地处理压力 地方政府的财政收入压力 土地储备的管理措施 基准地价 土地供应的影响因素 城市化发展水平