我国房地产金融风险分析及对策探讨 2.pdfVIP

我国房地产金融风险管理及对策分析 [内容摘要]近几年来房地产业发展对国民经济贡献突出，正确认 识房地产金融风险对于房地产业和金融系统的稳定运行具有重要意 义。本文通过对我国房地产金融风险的主要表现和成因的分析，提出 了化解房地产金融风险的对策。 [关键词]房地产金融；风险；防范 房地产业在国民经济中起着越来越重要的作用，逐渐成为了国 经济的支柱产业之一。由于房地产业本身的特点，在房地产的开发经 营中存在着各种各样的风险其中，房地产金融风险不仅影响着房地产 业和房地产金融业的稳定发展，对整个金融业和国民经济的稳定和发 展也至关重要，因此有必要对房地产金融风险及其化解风险的对策进 行分析。 一、房地产金融风险概述 （一）房地产金融和房地产金融风险的概念 房地产金融，指以房地产业为特定对象，围绕房地产的消费的产 过程而展开的各种金融活动从服务对象上划分，它包括为房地产业的 房地产开发建设交易经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的 住宅建造购买维修装饰消费等活动服务的“住宅金融”两个主要部分； 从服务内容上划分，它包括房地产资金融通房地产资金转账结算房地 产保险房地产信托等业务，其中又以房地产资金融通业务为主。 房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清 算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定) 因素的影响， 使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。 房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包 括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润 的产业，先天就具备高风险性，金融业介入房地产业之后，如果支持 过度，容易引起信用膨胀问题，从而诱发危机。 （二）房地产金融风险的分类 1. 政策风险，在我国社会主义现代化的建设步伐中，房地产业 已经成为我国国民经济的重要支柱产业，因为其占据着特殊的地位， 所以成为我国宏观调控的重点产业。一方面，伴随着政府对宏观调控 政策的不断变化，房地产金融市场环境也随之发生变化，进而影响这 整个房地产业的发展；另一方面，我国的房地产业在不同的区域都有 着各自的特点，所以我国中央的宏观调控难以和地方政策相一致，这 在房地产的监管方面就容易产生很多不利影响，因此是我国的房地产 金融业存在着巨大的风险，而在你有些地方盲目片面的追求 GDP 的增 长，而无视中央政策的调控，这就使政策风险进一步的恶化。正因为 如此，国家或者各地政府为调控房地产业所采取的一些政策措施，也 就成为了我国房地产金融风险产生的一个因素。 2.流动性风险，它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换 为现金的其他资产,以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的 风险房地产金融中的流动性风险我国金融机构房地产贷款增速过快, 贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况,将面 临流动性风险一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高, 现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和 渠道,导致流动性不足；另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动 性风险，房地产金融中多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按 期还款时,贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产 而使银行缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险。 3.资产结构风险，由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期 贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成 流动性风险；如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等 来源较稳定的成分,结构风险就能缩小。 4.资产质量风险，如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿 还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险,房地产金 融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与 具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房 地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关。 5.利率风险，如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利 率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险房地产资 金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越 大,利率风险也就更大。 6.通货膨胀风险，由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率, 在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使 银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为 后者往往随通货膨胀而上浮,