个人住房抵押贷款证券化系列研究之信用风险.PDF

个人住房抵押贷款证券化系列研究之信用风险 CMBS 的产品特征和风险分析关注点 专题报告 2014 年第 期 总第 期 内容摘要 评级业务总部 刘毅荣 CMBS，即商业地产抵押贷款支持证券，是指以商业地产的抵押贷 电话：010 款为基础资产组成资产池，以商业地产未来租金收入和运营收入作为 邮件：liuyirong@ 偿债资金主要来源的证券化产品。了解CMBS 的产品特征和风险关注点 有助于分析CMBS 开闸对国内市场的影响和我国发行CMBS 时应该注意 祖欣 的问题。 电话：010 邮件：zuxin@ CMBS 的产品特征主要包括证券本息来源于租金和运营收入，入池 资产数量多样化，CMBS 的证券期限与租户租期可能存在错配，抵押物 为商业地产等。 分析CMBS 的风险关注点即要分析影响CMBS 资产池损失程度的因 素，一般包括资产池违约风险和违约后回收程度两方面。资产池违约 风险方面，租户和借款人的信用风险均会影响资产池的违约程度，租 户的个性化选择会导致租金收入存在不确定性进而导致资产池现金流 存在波动性，商业地产类型、所处环境和市场价格波动会影响到资产 池现金流水平，另外，也需考虑开发商的运营能力，同时，资产池分 散程度也影响着资产池的违约风险。违约后的回收则主要受商业地产 的变现价值影响，一般需考察所在地区经济环境、地产所在位置、地 市场部 产用途等对地产价值的影响。 电话：010 邮件：cs@ 中债资信评估有限责任公司是国内首 家采用投资人付费营运模式的新型信用评 级公司，将按照“独立、公正、创新、专业” 的宗旨为投资人提供信用评级、信用风险评 估与管理咨询等服务。 公司网站： 电 话：010 地 址：北京市西城区金融大街28 号院 盈泰中心2 号楼6 层 一、 CMBS 的产品特征 证券本息主要来源于租金收入和运营收入 CMBS 基础资产为商业地产抵押贷款，理论上偿还贷款的是借款人商业地产开发商，但 由于地产是借款人的核心资产，实际上还款来源主要是商业地产的租金收入或运营收入，即商 业地产出租或运营后获得的收入。 入池资产数量多样化 国外CMBS 交易根据抵押贷款的规模、借款人数量及分散化程度可分为三类：单一借款 人交易（Single Borrower Transactions）、大额贷款交易（Large Loan Transactions ）及多个借款 人融合交易（Multi-Borrower Fusion Transactions ），三种模式下单个借款人金额占比水平不同。 单一借款人交易包括两种形式：以一座大型地产为抵押的单笔贷款或者归属于单一地产企 业持有的多个地产交叉抵押的多笔贷款。后者也称为交差担保或交差违约，在交叉担保中，若 一项地产没能按时偿还贷款，所造成的损失可由表现较好的地产产生的现金流弥补；在交差违 约中，一笔贷款的违约会构成整个资产池的违约，这样发放贷款的银行可对所有资产行使抵押 权。 大额贷款交易由数个不同借款人发起的多笔大额贷款构成，通常为10-25 笔。 融合交易通常包括30 笔以上贷款，入池资产由不同信用水平的借款人构成，主要包括几 笔信用水平较高、投资级别以上大额贷款以及充分分散化的信用水平较低、金额较小的导管贷 款构成。 CMBS 证券的期限与租户的租期存在错配