某某城市更新与区域发展研究课程.pptx

宁波鄞奉片区城市更新与区域发展研究;项目位于宁波市老城区海曙区，奉化江西侧，在空间上是三江口核心区的延展区;江、河、铁路将区域围合成相对独立的区域;项目地块与城市核心区之间有铁路分割，铁路以北存在一个五叉路口导致的交通瓶颈;项目北侧为城市核心区，西、南两侧为破旧的工业厂区和居住区，东侧奉化江东岸为热电厂区，区域认知度低;现状主要为旧工业区和居住区，并有一条历史街区和数个学校，未承载核心城市功能;鄞奉路和环城南路是项目内部的主干道，是城市核心区通往城市西南方向的重要交通线路，过境交通功能明显;;项目属性界定：城市核心区外围相对衰落区域的大规模滨水区改造项目;定位为CBD的扩展区，分流核心区商务功能，规划主要功能为居住、商业、商务;总体布局思路：四组团的空间格局;客户目标;我们分析总结出实现这一目标的关键因素（KPI）体系;但是，现状地块为破旧的工业厂区和居住区，区域认知度低，与标杆形象和土地出让的目标存在矛盾;如何使这种城市陌生区域成为一个城市中具有标杆形象的区域并顺利实现土地出让？; 我们必须在宁波整个城市的大框架下，重新审视和寻找鄞奉片区的价值及对城市的意义;城市分析;第一部分：发展定位研究;;;宁波市国内生产总值和固定资产投资快速增长，国民经济稳定快速发展，有利于房地产市场的快速增长;人均GDP快速增长，人均可支配收入水平较高，城市消费水平处于高位，标志着宁波人具有较强的购房、休闲娱乐等消费实力;宁波市具有较大的人口基数，且城市化水平逐年稳步提高，未来市区会面临越来越多的人口增量;宁波市三大产业结构基本保持稳定，二三产业比重略微上升，工业是宁波经济最重要的组成部分;宁波市工业企业以石油加工、机械制造和纺织服装相关产业为主，三江片的工业生产主要集中在鄞州区，海曙区工业生产实力最弱;宁波整体定位：东南沿海重要的港口城市，长江三角洲南翼经济中心，国家历史文化名城;市域空间发展思路：东扩、北联、南统筹、中提升;三江片的空间格局：三江片正向多中心的城市格局拓展，未来将形成三大中心三足鼎立的局面;三江片三大中心的格局中，每个中心具有不同的发展方向和定位;三江口中心：三江口地段是宁波市城市核心区，金融、商贸、文化、居住功能突出;东部新城中心：未来宁波市政府将迁至东部新城中心区，定位为宁波新的行政商务中心区和金融中心;鄞州中心区：鄞州区的中心，借助鄞州强大的工业生产实力，定位为宁波总部基地;三大中心在城市核心体系中具有不同的特点和优势，而三江口区域作为城市最成熟最具标志意义的地位短时间内不会改变;;三江穿城而过是三江片的最重要的空间特点;但是除了三江口地段以外，宁波市三江六岸区域并没有为宁波城市提供更多的增值效果，住宅化和工业化是宁波滨水地区的现状利用特征;伦敦沿泰晤士河沿岸形成了商务金融中心与公共活动空间的集中分布区;新加坡河两岸通过整合资源，划分为5大功能分区，形成了极具魅力的城市滨水环境;天津海河沿岸也要在海河两岸形成不同的城市核心功能组团，完善丰富滨水城市功能 ;而宁波三江六岸总体居住和工业职能过多，没有系统化开发滨水地区，缺乏滨水区应有的活力;片区;宁波是东南沿海重要的港口城市，对外交流频繁，商务往来的外籍人士不断增加，常住人口数量超过4000 ;常住外籍人士主要集中于北仑区与三江片区;;江南板块商务办公认知度低，写字楼布局零散;鄞州商务区以打造企业总部基地为目标，写字楼客户主要为大型知名企业;三江口区位形象吸引力强大，但商务发展空间有限，办公成本高，各种类型的企业公司杂聚;未来的东部新城商务区是以国际性金融、贸易及航运中心为发展目标，主导客户为知名大型企业;三江口区域写字楼售价及租金都要远远高于江南板块和鄞州中心区板块;写字楼市场供应量急剧放大，市场供需失衡，区域之间的竞争日益加剧;宁波商业呈现出“两圈一带”为主的格局，天一广场已经成为宁波市的商业标签，成为人们休闲购物的目的地 ;天一广场为天一商圈的核心，是集休闲、商贸、旅游、餐饮、购物于一体的大型城市中心商业广场，经过多年的发展，已经成为宁波吸引力最强的地区 ;万达广场为万达商圈的核心，是一个大型综合体项目，档次较高，目前周边配套设施不完善，人气不旺，但带动了鄞州中心区的开发，成为鄞州地标;中山路商带为大型百货商场集中区，数量多，规模大;各商业板块经营特点及租金价格情况;宁波目前出现投资建造高星级豪华酒店的热潮，选址上出现扎堆放量现象;宁波的酒店业呈现“大跃进”式发展，五星级酒店数量到2008年将由现在的4家增加到18家;酒店数量的迅速增长与客流量的相对稳定发展不协调，高档酒店的经营风险与竞争加剧;从住宅的发展格局来看，城市的发展逐步外移，鄞州、江东、江北等近郊发展明显领先于老城区;新盘推出量鄞州区最大，其次为江东和江北；均价以海曙区最高鄞州区最低;江东区是