MBA论文_信托融资在房地产企业融资中的应用分析报告.doc

信托融资在房地产企业融资中的应用分析 ————保利地产信托融资研究 第一章 房地产金融理论及发展状况 房地产的问题实际是一个金融问题。 金融是研究不同市场主体之间进行货币和信贷转移的过程、机构、市场和工具的学科。房地产开发并不是一种普通的商品生产，从其开发建设、销售和流通等过程中，均与金融有着密切的关系。房地产不仅体现出商品特性，更多的是一种资本特性。 第一节 房地产金融相关理论 一、房地产金融 房地产金融是一个涉及领域较宽的学科，研究围包括用以为开发或购置房地产而转移货币和信贷的机构、市场和工具。由于房地产产品的不同，其与金融的关系亦有着较大的区别，因此房地产金融可以分为住房金融和商用房地产金融两大类，其有着不同的研究重点。 二、房地产金融理论 正由于房地产与金融的实质相关性，房地产金融的理论也是来自于其他金融领域的金融分析理论，包括资产定价理论、财务杠杆原理、最优资本结构理论、期权定价理论、金融中介理论、投资组合理论、有效市场理论和代理理论等。 资产定价理论适用于房地产、抵押贷款以及抵押贷款支持证券等其他房地产相关证券。财务杠杆，也就是使用债务来提高权益投资的价值。房地产金融本身就离不开众多的金融中介机构。房地产不仅是一种商品，同时还是一种投资品，是投资组合理论研究的重点对象之一。房地产的地域性、不可替代性及相关信息的非公开传播导致了房地产市场的非有效性。 本文研究的是房地产融资问题，所以在房地产金融理论中相关性最强的是财务杠杆原理。 三、财务杠杆原理 1、财务杠杆的定义。 财务杠杆是指在进行项目投资时使用债务融资。融资的方式包括权益融资和债务融资，如果一个项目的融资全部采用权益融资，则项目权益投资者的收益率等于项目总体收益率；但如果在权益融资的同时部分采用债务融资，当债务融资成本低于项目投资收益率时，则会产生投资收益差额，而该部分差额将流向权益所有者，所以结果是债务融资（前提是融资成本低于投资收益率）将提高权益投资者的总体收益率。 2、财务杠杆提高了权益投资回报率。 房地产项目投资过程中，充分利用财务杠杆是提高投资回报率最有效的方法之一。例如一个房地产项目的全部投资回报率为10%，如果全部以权益融资方式实施投资，则权益投资者的投资回报率为10%；而当权益投资者以5%的成本融资投资总额的50%来完成投资，则权益投资者的投资回报率上升至15%。 第二节 国外信托业发展状况 一、信托与房地产信托 信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。 房地产信托，是指房地产开发商借助信托投资公司的专业优势，向不确定的投资者以私募的方式募集资金，通过股权投资或借贷的方式提供给开发商用于房地产项目开发，并直接参与收益分配或按约定的固定收益收取报酬，然后按与投资者的约定向其分配收益。 二、信托的历史与发展 早期在英国出现的“信托”，称为“用益设计”，当时的目的是为了规避封建法律制度对财产（尤其是土地）转移所加的限制和税负，通过用益设计，在不转移财产所有权的情况下转移受益权，“用益设计”得到了衡平大法官的支持，但后来却被封建贵族通过《用益法》所确定的“用益权为所有权”所否定，直至1925年英国以《财产法》废除了《用益法》，现代信托制度得以确立。 英国虽然是信托事业的发源地，但长期停留在不以盈利为目的的民事信托阶段。19世纪60年代，因产业革命的成功而资金充裕的英国民众，急于投资于利润丰厚的欧美地区，但缺乏国际投资经验，于是中小投资者集中资金交由可信赖的投资经验丰富的受托人代为运作，双方约定受托人只收取一定的报酬，并将投资收益返还给投资者。以后，受托人发展为专业化公司，并通过发行等值的基金单位而募集成立了信托基金，由此产生了“单位信托”。20世纪20年代，这种单位信托制度传入美国，并发展成为“投资信托”，以后又从美国传入日本、国等东南亚地区。二者的区别在于单位信托是以契约方式运作的“开放式基金”，而投资信托是以股份公司形式运作的“封闭式基金”。目前，英国和美国都有民事信托和商事信托，但限于习惯和民事信托旷日持久的发达，民事信托仍然是英国信托业务的主体，而美国的民事信托和商事信托同样发达。日本信托与英美不同的是几乎都属于商事信托，特别是在二战后特殊的经济环境中独创了“贷款信托”，为日本的经济发展作出了重大贡献。 三、美国的房地产投资信托 美国的房地产投资信托（ Real Estate Investment Trusts,简称 REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。它是根据1960年美国国会《房地产投资信托法案》的规定，按一定的法人组织