某某公司项目定位及规划设计方案报告.pptx

中大●森林故事 项目定位及规划设计建议报告 2009年9月;;;中大森林故事项目*项目定位之思维逻辑导图;;目标/Target1* 树立中大企业品牌形象，通过制造精品提升行业地位； 目标/Target2* 项目规模受限，加快开发节奏，减少投入成本，实现利润最大化； 目标/Target3* 项目优势明显，限制较多，尽可能发挥优势，突破限制，努力打造精品佳作。;优势分析： 项目距离市中心较近，10分钟车程内即可到达市中心区域。 项目交通方便，东出口高速以及机场即在附近。通达性高。 项目存在天然高差坡度，利于项??自然景观打造。 项目三面环山，背靠森林公园，自然资源良好。 项目一期业主入驻的良好口碑为项目带来潜在客户。 规划新区地位和区域高端化前景。 ;限制条件： 区域不是热点板块，区域生活配套档次低且破旧，局限项目档次拉升。 项目规模小，投入产出比以及开发时间有一定的限制。 项目地块形状不规则，规划难度大，且项目与外界道路通达性差。 如何解决地块内部极大的高差。 地块靠后受遮挡，昭示性较差。;1、市场背景分析 2、区域发展预测 3、区域客户研究 4、竞争形式分析;2010贵阳市城市居民可支配收入、支出预测表;贵阳房地产3月随全国大势回暖后迅速提升，呈现“高供应、高销售”的良好格局;2009年1-7月份，贵阳商品房供应主要集中在金阳和两城区，分别185万方和95万方，占比为59%和30%。说明该两个区域为贵阳房地产的主要供应区域。;贵阳刚性需求：根据2009年购房者年龄层分析，年轻阶层购房者较多，刚性需求所占比例有所提升。 贵阳改善型需求：贵阳房地产主流房源供应面积是中大户型，尤其以120㎡~140㎡之间的大户型为主，可见贵阳市依然是一个改善型需求占主导的市场。根据目前调查数据显示,由于户型结构优化等因素,需求面积已逐步向110~130 ㎡ 贵阳未来房地产消费市场趋势： 贵阳市房地产消费市场持续扩大并且呈现“刚需猛增，改善型需求稳中有升”的良好态势，将进一步促使房价保持缓慢上升。;第14页; 项目所处高速路东出口区域，房地产发展较为落后，现除本公司开发的森林故事一期外，只有一个经适房。但是在本项目对门地块有一规划别墅项目即将启动。;两城区（云岩、南明） 东部区域; 贵阳东站板块：本区域以贵阳东站为核心，以物流业为主导，以经营性物业（商业、办公、仓储、工业）等为主，未来房地产发展空间有限。;整个主城东部除中天世纪新城外，开发体量都较小。 产品同质化较严重，多为高层、小高层等高密普居产品。户型普遍以大户型为主。 单价处于5000元/平米以上，总价较高;楼盘介绍;1、距离主城区核心非常近。; 项目所属区域开发潜力较大 区域内房地产开发处于起步阶段，且周边存在大量生地，开发潜力大。 区域整体环境较好，城市交通和城市配套较完备，开发可塑性大。 紧邻中天城投即将开发的渔安片区，未来存在较大的预期。 相邻区域联动促成贵阳主城东部发展 由于城市规划方向和结构问题，整个东部区域内楼盘规模普遍较小。且周边配套设施不完善，生活环境较差。 贵阳东部的发展潜力巨大，由于其属于传统老城区，其地位以及认同度都远超其他新区。 贵阳东部的总体定位应该有别于金阳、乌当、花溪等区域，它不仅仅只是城市新版块的一极，而且承载整个主城核心区改造和发展的重任。也就是说，它与主城的关系是休戚与共的。 ;通过对区域内区域客群分析、类比项目客群分析、区域城市发展可吸引客群分析以及区域内需求客群调研验证的四个维度，对项目的客群进行具象研究。;市场环境研究 区域客户研究 政府工作人员、企事业人员以及老城区拆迁人员是本区域内主力购房客户群;;兴隆誉峰;;区域/因素;;;一级竞争：区域内项目面对的竞争格局;二级竞争：本区域与相邻区域竞争格局;根据目前竞争项目的年均去化体量推算，二级竞争区域单个项目年均去化体量约为7万平方米。市场比较活跃。;东大门板块;;本区域内横向对手即为待开发的别墅项目。且产品形态以联排别墅和花园洋房为主。;PART-３、项目定位的难点和关键点*;难点 区域为非热点区域，如何跳出区域寻找市场契机？ 如何利用地形，规划一个高档、高品位社区？ 区域内面临直接竞争下提出本案策略和方向？;1、提升价值纬度 2、竞争力最大化纬度 3、优化限制条件纬度;升级客群 市场细分与产品组合 升级产品，配套及服务 合理的开发时序与营销推售节奏 优化规划限制条件 借势营销 品牌营销 …… ……;价值最大化4：进一步提升品牌，最终实现品牌溢价 中大的企业品牌，营造贵阳新东区。 高调出击，高调形象，高调气势！ 通过本项目的打造和品牌营销，进一步提升中大品牌价值，最终实现品牌忠诚度和品牌溢价能力！;手段1：精品化，高端化路线 区隔竞争，通过制定不同的产品线，提升客群属性，与周边强势区域形成区