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营销不是推销 产品不是东西 房地产营销策划案例 “ 奥林匹克花园” 的产品策略 理论回顾 产品策略： 有形的商品 + 无形的服务 核心产品 ：不是东西 而是用途和功能 形式产品 ：实体、外观、品质 品牌、包装、特色 延伸产品 ：送货、安装、维修 保证、培训、融资 案例：“沈阳奥林匹克花园” 产品策 略 项目背景 奥林匹克花园作为中国房地产一流连锁品牌， 已在广州、上海、北京、天津、成都、郑州、武汉 等 13 个大中城市开发了 19 个连锁项目。 沈阳奥林匹克花园是奥林匹克花园东北连锁的 第一站，总占地 2600 亩（ 173 万平米），超大别墅社 区 形式产品 —— 园区实体 园区经济技术指标 一期主要指标 ? 总用地面积： 2600 亩 （ 173 万平方米） ? 总建筑面积： 86 万㎡ ? 容积率： 0.49 ? 总规划户数： 6000 户 ? 绿地率： 60% 正开发的二期主要指标 ? 总用地面积： 14.10ha ? 居住总用地面积： 12.65 ha ? 建筑占地面积： 35731 ㎡ ? 总建筑面积： 82759 ㎡ ? 层数： 3-5 层 ? 建筑密度： 25.34% ? 容积率： 0.58 ? 绿地率： 50% 特 色 ? “ 有山、有河、有湖、有林”的沈城 TOWNHOUSE 金牌 社区 ? 首个推崇“科学运动 健康生活”的 大型运动健康社区 ? 首家引进 “健康管家” 物业管理体系 ? 首倡 “编织” 规划建筑的原生运动社区 ? 首创 “ paseo” 山水运动景观体系的生态社区 paseo----A slow, easy stroll or walk outdoors. 散步，轻松的漫步或户外行走 ? 首个 澳式坡地 建筑社区 ? 沈阳首个超低密度 TOWNHOUSE 居住特区 ? 新生活的领跑者 ，沈阳人的奥运村 ? 皇家山水新城，国际运动社区 大型运动健康社区 公共空间（ 1000 亩）分为七个主要区域 ? 商业中心区：澳州风情步行商业街 ? 奥林匹克运动区：原动力十足，极限运动区、露营、篮球 场、网球场、足球场丰富罗列，散布有序 ? 家庭趣味区：湖畔徜徉专区，家庭烧烤区，旱冰区及脚踏 车区 ? 儿童游乐区：游戏屋、小城堡、赛车场，艺术绘画区，小 运动喂养区、沙池 ? 老年养生区：足底按摩步道，浓情小菜园、太极拳场地、 气功场地、跳舞场地、健康养生 ? 邻里公园区：宅间绿地，运动小品惬意融合，和谐共赏 ? 漫步水系区：溪流由北向南依地势蜿蜒而下，与两湾人工 湖相连，相映成辉 “ 健康管家” ? 运动医学的专业人才，为社区住户制定出适合于 专业标准的健身、营养、抗衰老和运动方案， ? 设立身体适能检测中心，定期对业主进行健康检 测、机能检测、体质检测等，为业主提供深层次 的健康管理与咨询服务。 ? 健康管理中心，将室外运动休闲配套设施与网球 场、篮球场、小型足球场、宅间运动小品有机联 系起来 ? 奥林匹克运动城， ? 环绕长约 2km 、 10 万平米体育公园， ? 室外网球场、篮球场、足球场等丰富体育设施， “ 健康管家” “ 编织”理念 ? 量体奥林匹克花园基地特质，梳理原始坡地 纹理，将原味澳式建筑形态和道路系统，与 周围山、河、林、湖等自然脉络纺织为一体， 让人工的和天然的相互编织，和谐共生。 —— 世界著名设计公司澳大利亚 COX （舵手，全球排名 前十位）执行总裁， 2000 年悉尼奥运会主场馆设计 者，菲利普 · 考克斯先生亲自主笔 “Paseo” 山水运动景观体系 ? 前院后院和至公关绿化、活动场所直接相 连，将各家各户与公共设施、休闲场所联 系在一起，为居民提供安全亲切的活动休 息场所 ? 水景、园景、屋景与人互为融合 澳洲风情 ? 每户私家花园四倍于住宅建筑面积的 ? 内部空间设计精巧，层次丰富，如玄关、餐厅与 客厅的半错结构、通透的艺术天井等巧妙处理。 ? 4.8 米、 6.0 米的大客厅与 3.3 米以上开间卧室的设 计保证