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　　 　　篇一:《房地产市场调查报告》 　　南昌房地产市场调查报告 　　（绿地香颂） 　　南昌市红谷滩绿地香颂项目市场调查报告 　　一、项目简介 　　绿地香颂位于南昌市红角洲大学城，江西科技大学东侧，项目东起长庚路，南接学府大道，西临规划公园，北毗昌樟高速公路。项目占地103529平方米，总建筑面积232198平方米，绿化率35%，可容纳1700多户。项目整体呈蝶形地貌，整体规划以仿生态环境营建，两大主打产品“蝶墅”与“高馆”。其中一期花院蝶墅2009年12月首度推出；二期高馆2010年上市。 　　蝶墅使用面积约200-300㎡，蝶墅内进行了套房设计、地下双车库配置，并附送精装庭院、下沉式庭院，多露台，地下室等空间。二期高馆100-150㎡三房、四房，方正格局，南北朝向，开阔视野。 　　绿地香颂小区会所总建筑面积4600㎡，会所内有室内游泳池、网球场等；社区内商业配置777㎡。类独栋、类双拼别墅面积230-270㎡，共122套；别墅内进行了套房设计、地下双车库配置，并附送精装庭院、下沉式庭院，多露台，地下室等空间。高层公寓是面向中端白领首次置业的产品类型，户型面积70-90㎡之间。 　　绿地香颂社区规划实现最大限度的人车分流。其规划、建筑、景观、配套、CIS系统均围绕“法式建筑理念”与“新古典主义”建筑精神、现代居住理美结合，欲打造一个富有浓郁法式风情的高品质社区。2008年12月30日，绿地香颂别墅品牌凭借良好的品牌行业领先性和品牌公众认知度，荣获“2008年度中国市场最具竞争力品牌”大奖。 　　二、调查设计 　　（1）调查目的 　　①通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解本市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划本项目地块，明确项目定位，较准确地发挥地块环境特征和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资收益回报的最大化。 　　②根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。 　　（2）调查内容 　　①对本市宏观经济环境的调查宏观经济及市政规划；本市房地产现状。 ②项目自身情况产品的整体研究与特性分析；项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）；产品公司组成（开发商、设计单位、策划公司、物业公司）。 　　③需求市场调查未来三年内市民置业意向；购买偏好（地段、价格、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）；购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）；购买行为（适宜置业时间、销售行为主动性、付款方式）；价格支付能力；对物业配套的需求；购买人群。 　　④竞争市场调查（项目对比）。基本情况楼盘位置、占地面积、总建筑面积、总投资、开工竣工日期、容积率、类别、档次及整体布局、装修材料、硬件设备、配套服务功能及功能分区、公开销售日期、销售价格、开发期价格的变化情况、销售率、付款方式、银行按揭安排、车位配备、物业管理公司及费用。 　　⑤营销策略目标客户选择决策，市场定位与宣传重点，营销组合策略。 　　（3）调查方法 　　①宏观研究报刊文献资料收集与分析，网上资料 　　②项目自身情况调查项目现场考察，相关资料收集整理 　　③需求市场调查网上资料，问卷调查 　　④竞争市场调查现场踩点调查，报刊文献收集与分析 　　三、南昌市宏观环境调查 　　红谷滩新区位于南昌市区的西北面，与南昌市中心区分居赣江两侧。红谷滩新区东濒赣江、西临昌九高速公路、北起赣江大桥、南至建设中的生米大桥，沿江岸线长达16公里。通过对区域规划打造，新区的优越地理位置凸显，便利交通条件受到市民的追捧。 　　在红谷滩的长远规划中，政府已经将红谷滩定位为南昌的CBD。CBD中心区设施包括政府—酒店—办公—商场—娱乐—餐饮—文化—医院等设施。形成南昌市最为核心的“四大中心”即以市委、市政府为核心的政治中心；以工人文化宫、报业大厦、广电大厦为核心的文化中心；以南昌世贸中心、红谷大道为核心的商业中心以及以江南证券等大量证券公司和银行组成的金融中心。规划中的整个南昌红谷滩新区按照三区（凤凰洲片区、红谷滩中心区和红角洲片区）二景区（千湖景区、碟子湖景区）五横十八纵（道路）布局，区域面积约50平方公里，规划居住人口约40万人，建筑密度控制在25%以下，绿化按花园城市标准控制 　　在42%以上。三个片区的功能定位各有侧重凤凰洲片区是以居住、旅游为主的城市新区，规划有碟子湖景区大型综合项目；红谷滩中心区以行政办公、商贸金融为主的中央商务区和中央生活区；红角洲片区是集高教、旅游、体育、高级商住为一体的生态新区。经过几年的发展。红谷滩新区发生了日新月异的变化。红角洲区、凤凰洲区都将是围绕中心区CBD而建设的，红谷滩中心区的发展直