保定市场调查及分上.ppt

保定市场调查及分析 ( 上 ) 前 言 本次对保定市房地产市场的市态调研，主要从本市房地产宏观市场环境、区域市场状况 及竞争市场入手，通过市土地局、房管局、统计局、规划局等政府主管部门帮助，结合 2003-2004 年《保定年鉴 》《新市区土地志》等资料，以及保定市场多个项目，来重点 了解保定房地产业发展状况和趋势，将得到的原始信息进行归纳、分析、总结，并做进一 步的提炼，在此基础上得出相关结论，为本项目以后的定位提供科学依据。 第一部分 城市宏观市场分析 ………………………………………… 10 第二部分 新市区区域发展状况 ……………………………………… 18 第三部分 保定市房地产市场分析 …………………………………… 24 第四部分 潜在目标客户群调查分析 ………………………………… 45 第五部分 区域性房地产市场概况 …………………………………… 52 第六部分 本项目地块分析 …………………………………………… 74 第七部分 项目总体定位建议 ………………………………………… 84 第八部分 项目初步测算分析 ………………………………………… 94 一、城市地理位置分析 区位优越，市场广阔 保定市位于河北省中部，太行山北部东麓，冀中平原西部。北纬 38 ° 10′ - 40 ° 00′ ，东经 113 ° 40′ -116 ° 20′ 之间。北邻北京市和张家口市，东接廊坊市和沧 州市，南与石家庄市和衡水市相连，西部与山西省接壤。地处京、津、石三角腹 地，市中心北距北京 140 公里，东距天津 145 公里，西南距河北省会石家庄 125 公 里 , 位居京津冀区域经济当中 , 素有 “首都南大门”之称。 保定市拥有独特的地理位置优势 . 地处新环渤 海经济圈辐射带，并紧临京、津、石，坐拥经济 核心区域优势 。 第一部分 城市宏观经济分析 保定市在“项目立市、工业强市、特色兴市”的政策带领下，到 2004 年年底 GDP 达到了 1109 亿 , 人均创 GDP 已经超过了万元。在 以工业强市的政策影响下 , 大力发展工业 化 , 城市经济在近两年飞速发 展，居民收入增长较快，促进了社会消费品零售总额稳步增长。 此外，房地产市场由 2004 年开始加大了批放量，消费者需求得到 了最大化的释放，销售率持续攀升，价格大浮度上涨，加之大规模的 城市改建工程集中进行，促进了房地产消费群体的扩增，在城市经济 增长中，房地产市场所占比重逐步攀升。 2 0 0 2 年- 2 0 0 6 年保定市消费品零售总额 0 1 0 0 2 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 消 费 品 零 售 总 额 ( 亿 元 ) 2002年-2006年保定市全社会固定投资 268 359.1 472.1 560.1 578.6 0 100 200 300 400 500 600 700 2002 2003 2004 2005 2006 年份 全社会固定资产 投资（亿元） 从整体形势看，保定市宏观调控正在加大力度引进外资，经济形势将持续好转。对保定市 来讲主要的有利因素包括： 第一，目前保定市经济运行处于上升期，经济增长的潜能将得到进一步释放和发挥； 第二，以汽车、住房等为代表的新一轮消费热点将继续带动汽车附属品市场、家电产品市 场、建筑装饰材料市场的旺盛需求； 第三，保定市第二产业将进一步拓展，加快经济发展速度，从而带动人均收入的较快上涨， 商品零售行业将进一步提高； 第四，交通条件的不断改善，强化了保定市成为京、津、石金三角的优势； 第五，中心城市的建设速度，将有利于保定市房地产业的持续、快速发展 。 三、城市政策方针 保定市政府明确提出了“建设京南近海强市名城“的奋斗目标。“京 南”，就是凭借京南中心城市的优势，主动承接京津辐射，打造“南资北 移”、“南企北扩”的桥头堡，力争在京津冀一体化发展中占有重要地位。 “近海”，就是利用沿海一线腹地、“东出西联”中