二手房买卖易纠纷最常见问题案例解读.ppt

二手房买卖易纠纷最常见问题（案 例解读） 目前，二手房买卖市场存在诸多 纠纷，就此，合肥律师以其曾代 理的三起二手房买卖纠纷为广大 购房者解读。 案例 1 ：“零首付”买房买出麻 烦 2009 年 6 月，王先生了解到大连某 房屋中介公司有一套房源价格很 合适，价格才 18.3 万元。王先生找 到中介公司，表示自己的资金都 投在了股票市场，暂时不想动用， 因此问中介公司首付款能不能低 一些。 中介告诉王某，这套房源可以做 成“零首付”，即只需交纳几千 元的首付款即可，剩余房款都用 贷款方式解决。不久，王先生、 中介及房主吴某三方签订了一份 居间合同，为了满足可以“零首 付”的贷款条件，表面上约定王 先生的购买价格为 21.3 万元，而三 方一致同意实际购买价格仍为 18.3 万元。 合同签订后，王先生支付首付款 3000 元，并办理了首付款资金监 管。王某支付中介费 4000 元，通 过了贷款审批。 合同签订后不久，房主吴某以王 某没有履行购房能力，“零首付” 贷款违法为由要求解除合同。 为此，王某多次和吴某及中介协 商，表示就算银行贷款办不下来， 也可以用现金支付，而且，王某 还主动提出愿意多支付一些房款， 但吴某无论如何都要求解除合同。 为此，各方一直僵持不下。 律师解读 本案中吴某要求解除合同的两个 理由都不能成立。其第一个理由 为王某没有履约能力。根据合同 法第 68 条规定，吴某以此为理由 拒绝履行合同是在行使不安抗辩 权，但吴某的理由并不能成立， 因为吴某不能证明王某存在丧失 或可能丧失履约能力的情形。 其主张解除合同的第二个理由是 合同约定的所谓“零首付”违法。 该理由同样不能成立，依据合同 法 56 条的规定，即使有关“零首 付”的约定无效，也并不必然导 致房屋买卖合同整体无效。 因为，先贷款再付房款仅仅是对 付款方式的约定，如果王先生能 以其他合法方式支付房款，并对 吴某的权利没有损害的话，房屋 买卖合同在整体上仍然有效。 案例 2 ：看房协议拴住了谁？ 2011 年 4 月，周某与大连某房屋中 介公司签订了一份《看房协议》， 约定周某委托中介买房，中介人 员陪同周某看房屋，如房屋买卖 不成交，中介不收服务费，同时 周某保证不与所看房屋的所有人 私下成交，否则赔偿双倍中介费。 但是，由于中介公司工作人员疏 忽，只记载了房屋在某小区，没 有注明门牌号。当日，中介派人 陪周某到房主孙某家看房。此后 经过一段时间，孙某和周某达成 房屋买卖合同，并于当日办理了 产权转移手续。 为此，中介公司大为光火，以周 某违反看房协议为由，要求赔偿 损失。周某以所看房屋不是《看 房协议》约定的房屋为由，拒绝 承担责任。律师解读 中介公司出具的《看房协议》标 明了所看房屋坐落的小区，同时 也可以证明周某购买的房屋也坐 落在该小区，那么中介公司就完 成了第一轮举证责任，需要周某 证明所看房屋为该小区内的另一 户正在出售的房屋，如果周某无 法完成该举证责任，则周某要按 照《看房协议》的约定承担违约 责任。 案例 3 ：签订独家代理后房主私 自卖房 随着国家房地产政策的调控，二 手房交易日渐萎缩，为了尽快出 售房屋， 2011 年 6 月，丁某和大连 某房屋中介公司签订了一份《独 家代理协议》，协议约定：