房地产开发中的设计管理课件.pptx

房地产开发中的设计管理;如何以较高效率、合理成本、品质定位，最优服务地完成项目开发中的设计管理工作，客观上有很多的问题值得学习研究、分析总结，高效率的房地产开发管理模式是什么？高效率----在保证品质的前提下，缩短开发周期，降低开发成本，提高建筑产品的性价比，以最优质的客户服务赢得市场占有率和投资收益；规范化的房地产开发企业设计管理----强调设计与项目运营管理中的所有环节〔营销策划、工程与报建、资金与成本、竣工交付与物业管理等〕的有机结合：项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡，而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出，并赢得口碑、实现项目品牌。;质量——质量不仅以销售业绩为评价标准，更多依靠客户后期使用情况的反馈。设计品质控制中的设计失误率，图纸完善程度，部品封样率，等等； 时间——时间是对一般的房地产项目开发周期而言，其本义并非缩短开发周期，而是在同样的开发周期内，提高建筑产品的质量。就设计而言，合理的规划方案和施工图设计与审图修改、调整完善的客观周期； 成本――合理的成本控制（与售价对应，相对的低成本），在项目开发过程，“目标成本”是成本控制的前提，限额设计（单方造价、主材消耗指标，如每平米钢筋、混凝土用量，体型系数、窗墙比等）是实现成本事前成本控制的手段；严格控制设计变更，是保证投资限额不轻易突破的制度保障。;开发企业要求设计阶段的成本控制-------对设计人员而言是任务，对成本管理人员而言应前置而持续，要避免两种现象：1.不计成本地追求设计效果；2.成本不合理导致品质丧失。设计单位认为谈“成本控制”不如说“成本优化”，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和进度。合理的成本控制（与售价对应，相对的低成本），要求阶段性设计成果中明确建安造价和设计变更的有效控制，其中核心要求是： ;（1）.缩短开发周期------用最短的时间使一个项目开盘，a.按项目的规模来讲，小型项目的开发周期一般要1~2年，而对于一些大型项目来说，则要用6~7年甚至更长的时间 （2）.??轻甲方资金压力------从一次性付清地价开始, 开发商风险加大〔设计的时效性〕 （3）.防范市场的变化------当前地产千变万化，时间越长预测市场的难度越大，政策性因素造成的市场风险变幻莫测〔设计周期及其合理性〕 （4）.压缩时间成本------时间越长运营成本越高〔土地及税费，贷款融资，管理与财务等费用〕，高成本不一定获得高回报？;在项目开发全过程中，规划设计阶段是实现成本优化的“重点专业地带”，项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段，恰当地看待开发中核心资源，如广告策划，销售代理，规划、建筑、景观设计公司的工作。设计成本的细节控制，如部品上限价、结构含钢量、景观造价、示范区造价，设计变更签证率，合理的设计费等，合理设计费有利于资源配备的优先性及建筑师积极性的发挥；是保证质量与进度的基本条件之一； ;高效率、规范化的房地产开发中的设计管理与成本控制包括以下内容： 一、设计阶段成本控制的重要性与过程简介； 二、建筑规划设计对成本的主要影响因素和相应的控制方法； 三、甲方设计过程中的成本主动性控制管理； 四、设计管理的总结；;一、设计阶段成本控制的重要性与过程简介;开发各阶段发生费用比例;房地产开发价值链分析模型;1.投资决策阶段成本控制;2.设计阶段的成本控制;（1）方案设计阶段，做好方案的优选工作;推行以下办法获益非浅：;（2）项目初步设计和施工图设计阶段;初步设计阶段：;施工图设计阶段：;重点：;各种钢筋材料对成本影响的对比分析等； 三材消耗指标------结构配筋、含钢量的控制 设计说明，施工做法的合理性 材料的选用上尤其是水电材料选用 审核各专业间图纸的矛盾，如景观设计同建筑设计、场地设计的协调一致，与综合管网设计的矛盾及统一，整合各阶段设计积累成果，实现集约采购和战略合作服务商关系，如电器设备、建筑材料、栏杆、门窗标准化产品。 建筑找坡的成本误区及优化方式，;审图完成后，各阶段应分别形成设计概算及施工图预算，为下一阶段成本控制提供依据。 认真进行设计交底，根据交底和审图结论，进行工程价款调整;（3）设计合同的签定———加强对勘察、设计合同的管理与设计单位建立相应的经济责任。 在合同设计经济条款上增加设计变更及修改的额度限制条件，如设计变更超出施工合同价某一比例，扣罚一定比例设计费（设计质约金）。采取一定的合理的约束是对设计规范、设计标准、工程与概（预）算指标等各方面控制的一种举措。;（4）二次设计问题;3. 施工阶段的设计配合—有助于节约成本;二、规划和建筑设计对成本的主要 影响因素和相应的控制方法；;1、概念设计和方案设计 ;房地产开发商的设计管理特点;概念设计和规划设计的关注重点不同;