第五章 店址选择.ppt

31 影响商圈形成的因素 ? 影响商圈形成的因素是多方面的，可以归纳为企业外 部环境因素和内部因素。主要有： 1. 商店规模水平 2. 商店经营商品的种类 3. 商店经营水平及信誉 4. 商店的营销策略 5. 家庭与人口因素 6. 商店周边商业群落 7. 竞争对手的位置与情况 8. 交通状况 9. 地理状况 10. 商店周围的公共设施状况 32 二、商圈划定方法 1 、雷利法则 ? 在划定商圈方面，美国学者威廉·雷利 (Willian J·Reilly)提出了一套法则， 称为“零售引力法则” ，也称“雷利法则”。 ? 雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商店的远 近而有不同，商店的吸引力是由最邻近商圈的人口和 里程距离两方面发挥作用。 ? 雷利法则的基本内容是：在两个城镇之间设立一个中 介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买， 即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力 完全相同，这一地点到两城镇商店的距离即是两商店 吸引顾客的地理区域。 33 ? 公式表示如下： ? ｄ ? Ｄ ab ＝ ─────── ? １＋ √ Ｐ b/ Ｐ a ? Ｄ ab: 表示Ａ城镇商圈的限度（以沿公路到 Ｂ城镇的里程衡量） ? Ｐ a : 表示Ａ城镇人口 ? Ｐ b : 表示Ｂ城镇人口 ? ｄ : 城镇Ａ和Ｂ的里程距离 34 例题：各自独立的 A 、 B 、 C 和 D 地区的人口和距离， A 地区是最大的， 拥有 20 万人口，围绕在它四周的是三个比较小的地区。 B 地区有 2 万人 口，距离 A 地区 12 公里； C 地区有 4 万人口，距离 A 地区 10 公里； D 地区 有 5 万人口，距离 A 地区 3 公里。求 A 地区在 B,C,D 三个方向上的商圈范 围？ B 地区 A 地区 C 地区 D 地区 3 公里 12 公 里 10 公里 B 地区 C 地区 D 地区 A 地区 9.1 公里 6.9 公里 2 公里 35 解答： A 地区在吸引 B 地区方向顾客的商圈范围为 9.l 公里。 A 地区在吸引 C 地区方向顾客的商圈范围为 6.9 公里。 A 地区在吸引 D 地区方向顾客的商圈范围为 2 公里。 公里 9 . 6 200000 40000 1 10 1 ? ? ? ? ? A C AC A P P d D 公里 1 . 9 200000 20000 1 12 1 ? ? ? ? ? A B A B A P P d D 公里 2 200000 50000 1 3 1 ? ? ? ? ? A D AD A P P d D 36 2 、赫夫法则 ? 赫夫法则是美国零售学者戴伟·赫夫于 20 世纪 60 年代提出的在城市区域内商圈规模 预测的空间模型。 ? 赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积 、顾客从住所到该商业区或商店所花的时 间及不同类型顾客对路途时间不同的重视 程度这三个方面出发，来对一个商业区或 商店的商圈进行分析。 37 ? 赫夫认为，一个商店的商圈取决于它的相关吸引 力，商店在一个地区，以及其他商店在这个地区 对顾客的吸引力能够被测量。在数个商业区（或 商店）集中于一地时，顾客利用哪一个商业区（ 或商店）的概率，是由商业区（或商店）的规模 和顾客到该区（或商店）的距离决定的，即一个 商店对顾客的相关吸引力取决于两个因素：商店 的规模和距离。 ? 商店的规模可以根据营业面积计算，距离为时间 距离和空间距离。大商店比小商店有较大的吸引 力，近距离商店比远距离商店更有吸引力。 38 赫夫法则的数学模型 ? Sj / Tλ ij ? Pij = ? n ? ∑ Sj / Tλij ? j=1 ? 式中： Pij ： i 地区的消费者在 j 商业区或商店购物的概率； ? Sj ： j 商店的规模（营业面积）或 j 商业区内某类商品总 营业面积； ? Tij ： i 地区的消费者到 j 商店的时间距离或空间距离； ? λ：通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时 间距离或空间距离敏感性的参数； ? Sj / Tλ ij ： j 商店或 j 商业区对 i 地区消费者的吸引力； ? ∑： 同一区域内所有商业区或商店的吸引力 。 39 三、商圈调查分析的要点 1 ．人口统计调查分析 ? 这是对商圈区域内人口增长率、人口密度、收 入情况、家庭特点、年龄分布、民族、学历及 职业构成等方面的现状和发展趋势做调研。 ? 通过这些统计资料调查，有利于把握商圈内未 来人口构成的变动倾向，并为市场细分和企业 定位提供有用的第一手信息。 40 ? 有很多渠道可以收集这些人口变动信息，如我 国每 10 年进行的一次人口普查，普查结果以各 种形式发行。 ? 除了对每个家庭进行基本的人口统计外，还对 一定比例的家庭进行深入的问