房地产行业2020年7月投资策略：被我羽衣乘飞龙.docxVIP

内容目录 7 月组合推荐 4 行业：销售下、投资稳、竣工上，小周期难言反转 4 销售：“填坑”不改下行趋势，增速修复预计放缓 4 土地：补库存动机支撑上半年市场，下半年预计转弱 7 政策：看好三季度需求端的“实质”放松 9 公司：2019 年扩张节奏十年最低，次低为 2014 年 12 二季度头部房企销售修复 12 2019 年扩张节奏十年最低，下半年销售支撑减弱 13 板块：大涨后估值依旧低位 15 投资建议：贝塔未结束，打好顺风局 17 风险提示 17 国信证券投资评级 18 分析师承诺 18 风险提示 18 证券投资咨询业务的说明 18 图表目录 图 1：2020 年 6 月 30 城商品房成交面积同比增速 4 图 2：2020 年上半年 30 城商品房成交面积累计增速 4 图 3：2020 年 6 月百强房企销售面积及同比增速 4 图 4：2020 年上半年百强房企销售面积累计增速 4 图 5：不同能级城市成交面积累计同比 5 图 6：新开去化延续回落趋势（月） 5 图 7：房价增速有所反弹但仍维持低位（%） 5 图 8：2019 年以来广义库存开始重新积累（单位：亿平方米） 6 图 9：龙头房企历年自由现金流（单位：亿元） 6 图 10：中型房企历年自由现金流（单位：亿元） 6 图 11：一线城市土地成交情况 7 图 12：二线城市土地成交情况 8 图 13：三线城市土地成交情况 8 图 14：100 大中城市土地供应及成交情况 8 图 15：百城土地成交面积占供应面积之比 8 图 16：百城土地溢价率情况 8 图 17：不同能级城市土地溢价率情况 9 图 18：新开去化有所反弹但不改回落趋势（单位：月） 10 图 19：房价增速继续下行（单位： %） 10 图 20：2020 年上半年头部房企销售增速变化情况 12 图 21：M2 增速明显提升（单位：%） 13 图 22：LPR 有所下行（单位： %） 13 图 23：样本房企 2018/2019 年自由现金流（单位：亿元） 14 图 24：样本房企 2019 年自由现金流变化（单位：亿元） 14 图 25：龙头房企历年自由现金流（单位：亿元） 14 图 26：中型房企历年自由现金流（单位：亿元） 14 图 27：部分房企历年自由现金流（单位：亿元） 15 图 28：部分房企历年自由现金流（2）（单位：亿元） 15 图 29：7 月 1 日至 7 月 6 日主流地产股涨幅 16 图 30：7 月 1 日至 7 月 6 日各行业板块涨幅 16 图 31：大涨后地产股 PE 仍处历史低位 17 表 1：代表性房企 2020 销售增速渐趋保守，目标完成率不足 50%（单位：亿元） 6 表 2：历年政府工作报告有关房地产表述一览 10 表 3：2020 年上半年 TOP20 房企销售一览 12 表 4：2019 年样本房企四项主要现金流情况（单位：亿元） 15 7 月组合推荐 7 月组合为金科股份（土储充足、业绩高增、高潜力小龙头代表）、金地集团（估值低位、土储分布佳）、华夏幸福（回款率拐点、模式再获验证）、保利地产（央企龙头、业绩稳健）。 行业：销售下、投资稳、竣工上，小周期难言反转 销售：“填坑”不改下行趋势，增速修复预计放缓 二季度销售情况明显好转 2020 年 6 月，30 大中城市商品房成交面积 911 万平方米，同比下降 14%，降 幅收窄 23 个百分点；其中一线城市商品房成交面积 192 万平方米，同比下降 6%，降幅收窄 39 个百分点；二线城市商品房成交面积 416 万平方米，同比下 降 13%，降幅收窄 27 个百分点；三线城市商品房成交面积 303 万平方米，同比下降 20%，降幅收窄 7 个百分点。 2020 年前 5 月（截至报告发布日），30 大中城市商品房累计成交面积 4401 万平方米，同比下降 28%；其中一线城市商品房累计成交面积 878 万平方米，同比下降 29%；二线城市商品房累计成交面积 2022 万平方米，同比下降 29%； 三线城市商品房累计成交面积 1501 万平方米，同比下降 25%。 图 1：2020 年 6 月 30 城商品房成交面积同比增速 图 2：2020 年上半年 30 城商品房成交面积累计增速 2019M6 2020M6 2019H1 2020H1 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40%  67% 67% 42% 47% 31% -17% -15% -15% -25% 30城 一线 二线 三线 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30%  42% 42% 27% 17% 4% -20% -17% -23