步行街双首层产品设计地的总结.pdfVIP

实用标准文案 德胜商城项目产品规划设计 （步行街双首层产品设计修改方案） xxxxxxx 项目咨询有限公司 2004 年 1 月 10 日 精彩文档 实用标准文案 一 . 方案背景提要 1．1 本方案是基于原 2003 年 12 月份的《规划设计方案》基础上，进行增加容积率，实现更大投资利润率。 2004 年 1 月 4 日开发方华业房地产公司、策划营销代理方和建筑设计方，就如何增加容积率，增加销售面积的问 题进行了初步磋商。 1．2 秉持认真负责的项目精神，以项目总体定位、市场竞争优势及为开发商创造最大的科学利润为出发点，由项 目小组召集项目总监、市场总监、设计总监、策划总监召开了《项目规划修改综合研究分析》的研讨，对项 目产品规划提出新的构思要点， 有助于实现修改的目标及今后的营销推广。 待开发方华业房地产公司审核后， 可作为与项目建筑规划沟通文件和设计指导性文件。 精彩文档 实用标准文案 二． 方案规划设计的目标 2．1 直接目标： 此次产品规划设计修改方案是通过增加容积率的办法， 增加建筑销售面积， 实现更多利润的目的。 2．2 通过规划设计修改方案，全面支持项目西南民族岭南建筑风格、城市标志性建筑群的理念； 2．3 通过规划设计修改方案，建成集精品步行街、综合商场一体的超大型情景商业中心，强调商业建筑风格、强 调商业休憩景观、强调情感消费，营造出商城鲜明的商业文化主题及氛围，成为亮化工程城市名片； 2．4 形成商城规划、建筑外立面、民俗景观的和谐统一，达到商业环境营造效果与投资利润的合理平衡。 精彩文档 实用标准文案 三． 增加容积率修改方案的方向 3．1 方案一：上面加 2 层住宅面积的设计方案可行性初步评估 3．1．1 增加利润 550 万元： 通过在原来 3 层半建筑上加建 2 层的方法，可以增加 12000 ㎡住宅销售面积，实现 增加利润为： 12000 ㎡×（ 1000 元/ ㎡住宅销售均格 - 550 元/ ㎡砖混结构建筑成本） = 550 万元。 3．1．2 方案导致建筑风格出现的变化，及对价格的影响参数： 3．1．2．1 住宅楼层增多，影响了步行街的商业氛围，对以商业定位的项目营销概念造成极大的障碍。 解决思路：夹层住宅楼的内置生活阳台设计， 尽量避免晾晒衣服等影响街景， 可以起到一定的缓解作用。 影响价格： 综合评定对原商业销售面积的影响参数为– 150 元/ ㎡。 -150 元/ ㎡ ×13000 ㎡原商业面积 = -195 万元 精彩文档 实用标准文案 3．1．2．2 100 多米长的街面，增加了视觉的狭长、压抑感。 解决思路： 丰富外立面的装饰造型如屋檐、 窗檐、窗台等错落、 和多采用弧型的建筑造型， 破呆板感。 影响价格： 综合评定对原商业销售面积的影响参数为 –50 元/ ㎡。 -50 元/ ㎡× 13000 ㎡原商业面积 = -65 万元 影响价格： 综合评定对原住宅销售面积的影响参数为 –80 元/ ㎡。 -80 元/ ㎡ ×12000 ㎡原住宅面积 = -95 万元 3．1．2．3 对单元住宅的居住舒适度的影响参数。 解决思路：