咸阳-帝都花园高层项目营销策划案.pdfVIP

第一章 【 市 场 调 研 分 析 】 ——市场状况必须成为项目定位的根本依据 【调研方式及内容说明】 调研时间：2008年6月23日—6月27日 调研范围：咸阳、西安 市调目的：了解两地市场供求关系，探测二期营销方式 市调内容：两地房产供求关系、两地竞争项目、项目周边地块待开发状况 调研方式：调查问卷、二期储客访谈、销售置业顾问座谈会、政府网络数据采集等 调研人员：陕西创恒房地产策划有限公司市调部 经过为期5天的调研分析，我们从供求关系方面进行了细致的了解，主要含括居民家庭 收入、居民家庭结构、居民需房面积、居民置业计划等；并从市场竞争的角度，对世纪大 道周边竞争项目进行了调研，并对周边待出让土地/待动工地块行进了分析研究。凭借客观 求实的作风，本着对项目负责的态度，本着实事求事反映目标客户的需求状况，我们采用 调查问卷、收集资料、走访观察、跟踪访谈、交叉调研、反复求证的调查方法，获取了宝 贵的第一手原始调研资料，并通过对有关原始数据进行周密分类、系统汇总和统计，进行 了科学分析与研究，形成了本调研报告。 由于地域差异、市场变化等其它因素，我们在时间特别紧张、调研课题程序复杂、调研 方法科学特殊、原始数据众多、工作量繁重的困难条件下付出了超负荷的艰苦辛劳，确保了 具有资料性、技术性、权威性、高水准的研究成果。但是在整个调研过程中，相对于市场抽 样调研的结论也许有一些偏差，我们将在全过程中通过动态调整，实现项目品牌战略实施的 健康发展和项目营销的顺利进行。 相关数据来源： 咸阳市城调队调研统计数据 咸阳市统计局资料 咸阳市政府信息网相关数据 我司针对区域调研、路访的相关结果 【目录】 第一部分 咸阳房地产市场简析 第二部分 区域房地产市场调查与分析 一、区域房地产产品供应端调研分析 二、区域房地产产品客户端状况分析 第一部分 咸阳地产市场简析 咸阳房地产市场现状特点： 1. 市场规模扩大。 今年前5个月，咸阳市房地产企业开发项目完成投资13.7亿元，比上年同期增长50%。房地产开发 投资占城镇固定资产投资比重为15.5%。可见，房地产市场在投资的拉动下仍处于高速发展 期。 2. 开工面积增加。 近年来，随着西咸经济一体化进程加快，房地产业一直是咸阳的热点投资领域。许多资金雄厚的 外来客商十分看好咸阳，并纷纷在咸阳投资兴业。北京、西安、广东、成都等地开发商尤其 看好咸阳的房地产市场。前5个月的统计数据显示：咸阳房地产新开工面积83.7万平方米，同 比增长15.3%，其中住宅82.9万平方米，增长19.5%。 3. 房屋销售情况看好。 截止5月底，全市城镇以上房屋施工面积506.6万平方米，同比增长16.7%，房屋竣工面积为31.9 万平方米，增长26.0%，其中住宅26.3万平方米，占比82.3%。众多项目的开发，促使房屋销 售进一步升温。前5个月，商品房销售面积19.9万平方米，比去年同期增长110%，实现销售额 4.5亿元，增长275%，其中住宅销售占70%以上。 4. 房屋销售价格上涨 进入2008年，咸阳房地产市场房屋销售有两大特点：  好房价格继续走高。 结构优化，环境优美，交通方便的中高档住房仍然是市场追捧的亮点；  中低档房价格走势趋缓。 上半年，咸阳市商品房销售价格同比上涨3.7%，平均售价2290元/平方米，其中住宅2180 元/平方米，分别比去年同期每平方米增加240元和160元。 5. 二手房市场萎靡。 2008年上半年，由于国家房产宏观政策的影响，一手房房价上涨势头不但没有抑制，反 而使二手房交易量出现明显萎缩，市场上 惜售和观望的心理情绪日渐浓厚。西安市今年 上半年统计的二手房交易量只有往年同期的40%，西安二手房中介机构，也相继纷纷关门倒 闭。仅存的公司也在生存危机中痛苦挣扎。同样咸阳市的二手房市场现状也不容乐观。 随着二手房交易量的下降，咸阳关门停业的中介机构也比比皆是，从去年底到今年上半 年，就有“华宇”“东盛”“盛大”等五六家规模较小的房产中介公司先后停业，“爱 家”“家园”“星光”等中等规模的房产中介公司也实施了业务转型的应对措施。只有“金 大”“博大”两家规模相对较大的