投资项目评估报告最终.docx

上海海湾蓬莱仙阁别墅项目评估报告 1 目录 一、 项目概况 3 二、 建设必要性分析 3 三、 市场分析 3 四、 项目配套条件落实情况 5 五、 项目投资估算与资金筹措 6 六、 项目财务经济评价 6 七、 不确定性分析 6 八、 总评估 7 2 一、项目概况 奉贤海湾板块别墅区从 2014 年开始开发，目前已初具规模， 已完成了西部 9.8 平方公里的开发。 12 家房地产开发公司先后进入奉贤海湾。以世茂、招商地产、绿地集团、 同丰、平苑、海岸线、建都房产等主要的别墅为主， 已完成房地产开发面积 19 万平方米，板块内共建造了 400 多栋别墅，销售率达 80%以上迄今为止，预计在 2010 年前建造完 3000 栋别墅以及多层公寓，形成拥有 10 万人口的小镇，是上海最大的以独栋别墅为主的低密度别墅区之一。一幅“城在海边、屋在林中、人在绿中”的画卷正在展开。随 着奉贤海湾板块的知名度越来越高， 目前这里的别墅销售情况愈发乐观。 从 2014 年下半年以来，别墅热销程度一直居高不下。据了解，购房者中，有三分之一是奉贤本地人， 三分之一来自上海其他地区，还有三分之一来自外地 （包括境外）。目前，来海湾购房的 境外人士正逐年增多。购房者中有很大一部分是出于投资目的买房的。因此，朱可嘉公司也准备进入此区域发展。 二、建设必要性分析 随着社会经济的发展和社会的进步，房地产企业的经营方式越来越多样化，大部分企业不再局限于单纯的开发活动，而开始重视房地产开发和经营并举，以提高企业经济效益，增强风险抵抗能力，这不仅房地产企业具有项目策划、建设方面的知识，而且要具备资本投资和资产管理的能力。 房地产开发经营是房地产产品从开发建设到竣工投入使用，并在经营管理和市场流通过程中实现房地产商品价值的经济活动。它不仅为人类社会的生产、生活提供入住空间和物质载体，满足社会对房地产的物质需要，而且通过投资、项目开发和资产管理，创造投资效益和社会效益，成为房地产企业经济活动的重要组成部分。 三、市场分析 整体情况分析 1、上海别墅市场趋向成熟 上海别墅市场起步于 80 年代后期，发展一直较为缓慢，进入 90 年代后期，随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速发展， 在上海出现了大批外销花园别墅群，形成上海别墅市场的第一次浪潮，但此时别墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较 为单一，市场化程度较低，因而在随后的几年中再次跌入了谷底。 直至 1998 年下半年，随着中国经济的持续、 高速发展，作为国内经济中心的上海的 住宅市场得到了迅猛发展，同时也带动了别墅市场的复苏。地铁 1 号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销别墅的开发热潮。 经过这三年的发展，上海的别墅市场已由单一的基本别墅类型发展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式别墅）的形成以及近年所出现 里弄式住宅 和 新独院住宅 ，均可看作是别墅的衍生产物，表明市场开始真正走向成熟。 3 近年来，上海别墅住宅建筑面积与销售量以持续１５％的幅度递增，去年别墅的总体价格水平比前年上涨了 10％，而伴随着入世及第八次降息等利好消息的刺激，可以预 见，别墅类物业的需求仍将呈放大趋势，别墅市场前景看好。 2、市场供应状况分析 （1）供应量持续放大 据统计，目前上海别墅开发用地近 2 万亩，平均每个项目的占地面积在 10 万平方米 左右。以综合容积率 0.7 计算，则近 2-3 年内上海别墅市场的供应量将达到 940 万平方 米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。 另外，从 2010 年土地出让面积的容积率来看， 呈现出大幅度下降趋势， 去年１－９月平均容积率为 1.32，第三季度则为 1.16；而前年同期分别为 11.87 和 11.83。进一步反 映出今年投放市场的别墅仍将处于较大的上升趋势。 （2）区域分布以近郊为主 据搜房网别墅数据库统计，目前沪上在建别墅有近 100 个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的 80%以上。如下所示： （ 3）价格结构合理 通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在 100 万至 200 万 价格段，占到了供应量的 46%；其次是总价在 200 至 300 万的中高档别墅，占总供应量 17%；而总价在 100 万以下的经济型别墅和总价在 300 万以上的豪华型别墅分别为 15% 和 12%。从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构 性矛盾。 2、市场需求状况分析 （1）短期内需求增长有限 目前上海约 2500 万人口，以 5 口之家计算， 约有 500 万个家庭单位。 按照现有人均收入水平，结合国际惯例