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天园名都开盘前营销执行方案 郑州润弘房地产顾问有限公司 2011年10月15日 一、营销策略 1、 住宅部分： 排号策略按照普通住宅进行，结合项目住宅部分总房源数量较为稀缺， 建议 在初期排号时适当提高门槛。 排号方式：10000抵15000元，即缴纳1万元排号费，开盘成功选房可享受 5000元的总房款优惠。 2、 公寓部分： 公寓销售方式建议： 结合目前公寓产品现状，总共11层，约165套公寓，结合前期公寓部分营 销方式探讨，将会采取产权式洒店的方式进行销售。 如果全部作为产权式洒店并一次性推售， 洒店房源数量过多，将面临较大的 经营压力，同时销售风险也较大。因此建议，公寓分两批销售： 其中4~9层共计90套保留作为公司自持，开设宾馆。 10~14层共5层75套房源，完全按照产权式洒店进行销售； 通过此方式，在不降低公寓利润的情况下，可以降低公寓的销售风险，部分 公寓可结合市场客户需求状况按照普通公寓进行销售，降低洒店经营的风险。 主要营销策略： 首批采用产权式洒店方式进行售后回租，作为纯粹投资性产品,必须从排号 初期即造成火爆的关注度及场面。需要形成开盘即活盘的火热形势。否则，销售 一旦缓慢，将会给后续工作带来更大困难。因此在建议采取以下营销策略： 排号策略：低门槛、少优惠； 宣传策略：低风险、高回报； 销售策略：广积客、开盘活。 具体排号方式：1000元抵3000 缴纳1000元排号费，选房时享受2000元购房优惠。公开选房时按排号顺 序享有优先选房权，每个身份证只能排一个号，但不限定购买套数！ 公寓的排号可以与住宅同时启动，可以更加烘托现场的排号气余。但公寓需 要更多的客户积累时间，充分积累足够的客户量，开盘选房放在住宅选房以后， 在开盘选房时推售房源达到一次性销售完毕。 具体销售及回租方式： 初步按照15年的经营期进行返租，在销售时即同洒店管理公司签订租 用协议。租金按以下标准有洒店管理公司进行支付： 第1~3年可按照6咂行返租，每月返租金750元； 第4~6年按照7咐行返租，每月返租金875元； 第7年起按照8咐行返租，每月返租金1000元； 同时返租期内给予投资客户每年10~20天的免费住宿期。 以上收益率折算后将在7恕上，接近8%既能够降低洒店的经营压力, 同时也有足够的吸引力吸引客户投资。 3:6 3:7 9 : 8 二、 工程节点控制 售楼部开放时间：10月20日 开工时间： 工程出地面土 0时间： 三、 营销活动节点建议 结合以上工程进度，一期会员招募时间建议为： 11月26日 原因有： 11月底开工后，工地呈现一片繁忙的施工现象，增强客户信心。 售楼部开放后，经过一定的广告宣传，树立项目形象，引发市场关注。 广告投放直接释放排号信息，引发市场热度，达到集中排号的目的。 四、时间节点划分 基础物料制排号时间确 基础物料制 排号时间确 作完毕，销 定，排号信 公开 售部开放 息全面发布 排号 工地 住宅 公寓 土 0 开盘 开盘 10月20日 10月20日 11月15日 11月26日 12月15日 12月24日 人 、,_K X Y 客户咨询期释放排号信息公开排号期 客户咨询期 释放排号信息 公开排号期 四、各阶段推广执行细则 第一阶段:（形象期/客户咨询期）时间划分:10月20 第一阶段: （形象期/客户咨询期） 时间划分: 10月20日——11月15日 营销重点: 团队培训及实战训练、客户接待咨询 推广配合: 1、派单 第一批印刷单贞以楼盘形象为重点，以销售员派发结合雇佣兼职人员，全面 覆盖城区。派单区域涵盖市区大街小巷，重点是繁华地段、大型商场周边等人流 量大的地方。 单贞主题：价值地标，大器天成! 城中央？名校圈？地标级藏品，现全面接受咨询! 2、销售员名片、户型单、手提袋、档案袋 以上4种物料丁 10月20日之前制作到位。销售员工牌8个、1个案场主管、 1个销售经理，名片每人3盒。 户型单：每个500份；手提袋2000个；档案袋3000个。 3、户外广告：（已完成） 主题：价值地标，大器天成! 城中央？名校圈？地标级藏品！现全面接受咨询! 4、电视飞播字幕：10月20日~11月15日 7962999【泌阳?天园名都】泌阳一高旁，地标级藏品！ 80~130肘名仕华宅，32~58 m2S 7962999 店公寓。现全面接受咨询！地址：文化路与人民路交汇处电话: