上海别墅房地产营销方案.pptVIP

? 世界范围内，凡是发达国家那些发展较早的著 名城市，都有自己的“富豪住宅区”，从日本 东京湾、悉尼玫瑰湾、香港浅水湾到美国纽约 长岛、洛杉矶 ORANGE COUNTY 、比弗利山、 LAGUNA BEACH 、西雅图华盛顿湖，这些地 方“富豪住宅区”都拥有世界级的声誉。 ? 而在上海这一造就财富史上风云神话的国际大 都市，“富人住在哪里”也引起了人们的思考， 新财富集团的精英们正在选择他们的居住地。 有迹象表明，一个以上海为核心、包括苏杭等 周边城市在内的“大上海富豪区”正在形成。 从上海最早的花园洋房到九十年代初的高档外 销别墅，再到近来出现的天价别墅，现代意义 上的“富豪住宅区”已初露端倪。 上海别墅市场回顾和展望 ? 从九十年代初上海的第一批别墅诞生开始，上 海别墅伴随着宏观经济和上海楼市的起伏，走 过了出生、成长、调整、放量的一个中长期过 程。按时间和别墅的发展周期可将其分为三个 阶段： ? 第一次浪潮 —— 九十年代初的房地产开发热， 形成了外销别墅的出现，主要集中在西郊虹桥 地区，主要客户群为外国驻沪领事、外企老总， 截止到 1996 年底，有别墅楼盘 62 个，以租赁 为主，一部分也上市销售，但租赁情况不理想； ? 第二次浪潮 —— 九十年代中后期，由于中国 经济抵御了亚洲金融风暴，一枝独秀，经济的 发展带动了居民收入的提高，加上日益完善的 市政、交通设施，吸引了众多国内外的投资者， 在这阶段，随着 1997 年锦秋加州花园的推出， 使得联排等经济型别墅成为新的销售热点； ? 第三次浪潮 —— 2001 年到今天，随着房地产市场再次迅 猛发展进而带动了别墅市场的复苏，随着家用轿车普及 率的提高，上海大市政建设的发展，新财富阶层、中产 阶层、白领阶层等市场的形成，别墅市场的春天真正到 来，别墅市场进入一个百花齐放，百家争鸣的局面，从 花语墅、康桥半岛为代表的联排别墅，到亿豪名邸、艺 墅学苑为代表的叠加别墅，再到云顶别墅、长岛别墅为 代表的中高档独立式别墅，别墅风格也层出不穷，从传 统的欧美别墅，到中式庭院、澳洲风情、高尔夫别墅等， 而西郊庄园、鼎邦丽池的出现，一下子把别墅总价从百 万提升到了千万，而上海紫园的横空出世，则代表了上 海在豪宅方面已经同世界同步，开始打造属于自己的富 人区，上海作为国际大都市正在创造更好的居住环境， 迎接来自世界各地的精英人士。 ? 三次别墅浪潮造成上海别墅市场开发规模化、 开发区域范围扩大，别墅种类增多，而中高档 别墅成为开发的热点，供应量一直占据了别墅 市场最大的分额。上海别墅的竞争焦点也将集 中在中高档的别墅。将逐步进入更加激烈的产 品竞争和品牌竞争之中。 ? 高档别墅物业具有明显的稀有性，所谓“物以 稀为贵”。真正的高档别墅是指在特定地段， 以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色、 优美自然景观或历史人文价值的，专门供给社 会上具有相当财产、地位和权利的人居住的独 立式住宅。 ? 别墅市场是房地产市场中较特殊的细分市场， 而高档别墅市场更是特殊中的特殊，其供求关 系和发展有着不同一般房地产市场的特点。 ? 具体地说，高档别墅应具有 5 大特征：一是区 位优越不可替代；二是环境幽雅天然（或历史） 形成；三是建筑精美不可复制；四是风格各异 难以仿造；五是人文价值无法再生。 综观当今上海别墅市场，大致按需求 表现为六大类型： ? 居住型别墅 —— 针对那些不满足于城市钢筋混凝土 环境的人士而言； 度假型别墅 —— 上海以后会出现一家人拥有两套房 子的现实，郊区的别墅用于周末或节假日用，他们对独 栋或联体需求较大； 短期居住型 —— 他们分布在高科技园区、进出口贸 易区、外企聚集等地；如金桥、张江、古北等，这些别 墅环境好，档次高，投资回报率高，大多租给老总居住； 旅游型别墅 —— 适合这类需求的别墅位于风景名胜 旁边，被经营者用来当宾馆使用； 办公型别墅 —— 上海这是为满足香港、台湾以及国外 公司解决办公场地需求的； 投资型别墅 —— 如上海的老别墅。 1 、客源地域特征 ? 统计表明，当时在上海别墅的购买人群中，上 海籍仅占 31.2% ，国内其他地区的购买者（比 如温州人）占了 25% ，港澳、台同胞则占了近 30% ，余下的为其他国家外籍人士购买。高档 别墅更是呈现买家国际化、住户国际化的特征。 客源方面 ? 别墅客源客层具有广泛性，来自己五湖四海，各行各业。高档别 墅的主要目标客户主要来自： ? 外资公司 随着中国经济持续增长，加入 WTO 组织，国外驻沪公司进一步上 升。如： GE 、 SIMENS 、 ERICSSON 、 IBM 、 INTER 、 NOKIA 、 SONY 、 LG 、 VOLVE 、 MOTOROLA 等跨国公司、银行及其驻沪 机构。 ? 港、奥