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房屋承租人优先购买权行使条件探析管理论文 目录 1 房屋承租人优先购买权的基本含义 2 房屋承租人行使优先购买权应具备的基本条件 2.1 第一要件 2.2 第二要件，也是先决要件，是出租人以合理买卖方式转让房屋所有权 2.3 第三要件是时机要件 2.4 第四要件是期限要件 2.5 第五要件是实质要件 3 房屋承租人优先购买权行使条件的法律完善 3.1 应对优先购买权的行使主体作出限制性规定 3.2 应完善承租人优先购买权的救济方式 正文 摘要：房屋承租人的优先购买权已成为房屋承租人的一项重要民事权利，也是我国民事法律制度中的一项重要民事权利。对房屋承租人优先购买权的基本含义、应具备的基本条件以及其法律完善进行深入探讨，对其立法上的完善及司法的实践操作都具有十分重要的意义 下载论文网 关键字：优先购买权行使条件法律完善 随着社会经济的迅速发展，人口流动的加剧，大量农村剩余劳动力涌向城市，城市房屋租赁已成为我国经济生活中普遍存在的社会现象，涉及房屋承租人优先购买权的争议纠纷也随之增多。我国法律法规虽对此作了相应的规定，但都过于原则、失于简单且缺乏具体的可操作性，难以满足司法实践需要。诚如萨维尼所言“就法律本身的状况而言，人们期其最具精确性，在适用中则最具统一性。”[1]因此，对房屋承租人优先购买权及其行使条件进行理论和制度上的深入探讨，对其立法上的完善及司法的实践操作都具有十分重要的意义。 1 房屋承租人优先购买权的基本含义 随着我国《物权法》的颁发和实施，房屋承租人的优先购买权已逐渐成为房屋承租人的一项重要民事权利，也逐渐成为我国民事法律制度中的一项重要民事权利，逐渐受到了房屋租赁合同当事人的重视。关于房屋承租人优先购买权，《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行 〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(以下简称“若干意见” )第18条进一步规定“出租人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。笔者认为房屋承租人的优先购买权，是指房屋承租人依据法律的规定，在房屋所有权人出卖出租房屋时，享有在同等条件下优先于他人购买所承租房屋的权利。房屋承租人的优先购买权是由法律直接规定，属于特定的法律权利，不是由合同当事人约定，权利主体也是特定，即只能是出租房屋的合法承租人，也是由法律明确规定，不能由当事人创设。 2 房屋承租人行使优先购买权应具备的基本条件 “权利之行使，应依权利人的自由意思，原则上应不受干涉。”但根据现代民法的理念和精神，行使权利不能损害国家利益、社会利益和他人利益。[2]因此，任何权利的行使都要受到一定程度的限制，房屋承租人优先购买权的行使也不例外，也要受到一定条件的限制。笔者认为房屋承租人行使优先购买权应具备以下几个基本条件： 2.1 第一要件，也是基础要件，即房屋出卖人和承租人之间必须存在合法有效的房屋租赁合同。房屋承租人与出租人之间合法有效的租赁合同是房屋承租人优先购买权合法成立的前提。相反，租赁合同无效，则房屋承租人也就无租赁权。如果房屋承租人连基本的房屋租赁权都未取得，也就谈不上优先购买权，更谈不上行使优先购买权。 2.2 第二要件，也是先决要件，是出租人以合理买卖方式转让房屋所有权。行使优先购买权的先决条件是所有人将标的物出卖，如果所有人不出卖标的则优先购买权永远没有行使的可能，因为这同时也是优先购买权的成立条件。[3]房屋承租人优先购买权是一种基于买卖合同关系而成立的购买权利，只有具备买卖关系这个前提条件，且出租人有出卖的意向，承租人有购买的欲望，双方都希望通过买卖的形式转让房屋时，承租人才可能行使优先购买权。若房屋所有权人以赠与、遗赠、互易、继承等非正常买卖而转移所出租的房屋时，房屋承租人不得行使优行购买权。否则，严重妨害了房屋出租人权利的正常行使。理由是，房屋所有权人以赠与、遗赠、互易、继承或拍卖等方式转让房屋时，房屋所有权人一般没有获得房屋的对价，或者获取的对价也是特定或法定的，不是房屋所有权人自己自由意志的体现，也不是其自己能决定的对价。 2.3 第三要件是时机要件，即房屋承租人优先购买权的行使时机只能在房屋租赁合同有效期内出租人出卖房屋于第三人时才能行使，在出卖前和出卖完成后都不能行使。也就是说，只有在出卖人与第三人准备订立买卖合同出卖出租房屋时，房屋承租人才可行使优先购买权，这是行使优先购买权的时间起点。在此之前的任何时候先买权人都不得行使优先购买权，因出租人无出卖之意思表示，自然也就无购买之可能。在出租人与第三人签订买卖合同之后，房屋承租人也不能行使优先购买权。对此，我国最高人民