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交付前法律风险控制指引 新 城 控 股 FUTURE LAND 新城法务 目录 CONTENT 风控准则与风险类别 广告与销售允诺 样板间与沙盘 商品房销售合同 01 02 04 03 05 其他风险 风控准则 时间节点：应 不迟于合同 约定商品房交付日前（提 前交付的，应在交付通知 书确定日期前）三个月 共 同完成交付前法律风险的 梳理，并出具针对性的检 查报告。 参与人员：项目公司、各分 （子）公司 主导交付的营销 （客服）或指定负责交付的 部门或人员通知项目对接法 务人员，由法务人员会同项 目营销（客服）、工程、设 计、前期等交付参与部门 / 条线。 风险类别 ? 广告与销售允诺： 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 3 条的 规定，广告、销售物料、口头承诺等就商品房及相关设施作出具体的说明和允诺，并对商品房买卖合同的订 立和房屋价格的确定产生重大影响，视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦视为合同内容。 应在商品房交付前核实交付房屋是否具备相关内容。 ? 样板间与沙盘： 根据《商品房销售管理办法》第 31 条的规定，未就样板房质量、设备及装修作不同于实际交 付房屋说明的，视为实际交付的商品房与样板房一致。因此，为了避免违约责任的产生，交付前应当重点核 实样板间未作说明部分是否与实际交付商品房一致。沙盘往往就项目规划、不利因素等予以明确说明，交付 前也应当核实沙盘上的不利因素与实际交付是否一致。 ? 商品房销售合同： 商品房销售合同是商品房买卖中的关键，根据《合同法》的规定，实际交付的商品房应当 符合销售合同的约定，否则出卖人应当承担违约责任。因此，为了避免违约责任的产生，交付前应当核实销 售合同的约定内容与实际交付房屋是否一致。 ? 其他风险： 由于销售模式、物业类型等原因，为了避免不必要的纠纷，应当就其他风险和可能存在的问题进 行检查和确认。 广告与销售允诺 ? 赠送面积： 销售广告、销售说辞中如有“赠送面积”、“赠送阁楼”、“赠送花园”等内容，在 交付前明确 交付房屋是否具有相应面积的阳台、飘窗、花园、空腔闷顶等开发商有权处分部分及相应部分的可使用性 。 ? 房屋结构与性质： 销售广告、销售说辞中， 对于房型的宣传和房屋性质的宣传应当与施工图的一致 ，避免通 过改造行为或宣传词语的误导，使客户产生对房屋本身的误解。 ? 学区房： 销售广告、销售说辞中如有“学区房”、“可凭合同或产证于某学校就读”等承诺，因学区划分存 在变更风险，且首期项目尚未纳入学区划分范围， 项目是否能被规划为学区房存在不确定性，或者虽纳入宣 传的学区范围，也存在后期变更的可能。 ? 周边配套： 销售广告、销售说辞中如有交通、公园等周边配套设施的承诺，须 核实交付后承诺的周边配套设 施实现的可能性，可投入使用的时间等 。对于开盘时有的便利设施，如班车等，需核实有无终止时间的限定。 ? 会所和商业承诺： 销售广告、销售说辞中如有会所、商业开业等承诺，须 核实交付后承诺的会所及其设施、 商场等实现的可能性，可投入使用的时间，承诺的相关品牌入驻商场的实现情况 等。 赠送面积 例 1 ： 某项目在销售广告中承诺 “赠送 8 平米空中花园”，但实 际上是将房屋中的飘窗、阳台等 不计入产权面积的部分加起来达 到 8 平米，导致客户群诉。 例 2 ： 某项目在销售广告中承诺 “赠送花园”或“赠送露台”， 但实际上该部分已纳入分摊，属 于全体业主所有，交付后该“赠 送部分”容易引起业主纠纷。 房屋结构与性质 例 1 ： 某项目在销售广告中对于 户型宣传为“三房二厅一卫”， 而实际三房中的一房为未封闭的 设备间，需改造后方具备房间的 使用条件，引起业主群诉。 例 2 ： 某项目在销售广告中对于 商业性质的 loft 宣传为“可商可 住”，交付时因房屋内没有上下 水，引起业主群诉。 学区房 例 1 ： 某项目销售过程中，以一 期已被划入的某名校学区作为宣 传，但交付后，因某名校招生名 额已满，后续项目被划分入另一 学区，引起群诉。 例 2 ： 某项目销售过程中，声称 交付后即可入学，但该学校的入 学条件为凭房产证，该项目交付 时间为 5 月份，在产证办理完毕 前即入学报名结束，引起群诉。 周边配套 例 1 ： 某项目在销售中承诺 小区门口的 XXX 路公交车 /XX 号地铁将于交付后开通，如 提示不善，交付后不能按时 开通或者市政交通规划变更 导致承诺的交通设施无法实 现，在交付后易引起业主纠 纷。 例 2 ： 某项目在销售中承诺 小区配套班车直达徐家汇、 中山公园（但无终止时间）， 在项目清盘后即取消班车， 引起客户群诉。 会所和商业 例 1 ： 某项目在销 售广告中说明配套 商业的开业时间， 但因为工期影响，