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选址与商圈调查 中国有句古话是成功者必具：天时、地利、人和！作为一个连 锁加盟店， 怎样才能 证开店成功？ 证有不俗的业绩 ？除连锁品 牌本身过硬的品质具备“天时”条件外，而“地利”所指的选址，则在很大 程度上成为加盟商制胜的重要因素。店面所处位置、规模大小、成本 高低，直接影响着开业后的市场影响力、促销策略和经营发展方向等 等，故每个店选址都应作全面准确的 估，分析其有利和不利条件，最 终确定其可行性。 前期人员寻找店面，了解和收集目标房的周边交通、商业、消费 状况等数据即为商圈调查。影响美容院选址的因素很多，连锁加盟总 部可以根据调查内容分析目标房周边区域的经济状况，推测此目标房 开业后的影响力和未来的发展规划，从而确定该目标房是否适合开“纳 兰”连锁加盟分店。 一、 选定目标房注意事项 目标房 估参考条件应注意以下十项： 1、 目标房所处街道类型 根据城市的商业、生产、生活、消费娱乐等状况可分为主要商 业区、第二商业区、高档居民区、普通居民区和生产工业区五类。 A ． 主要商业区 主要商业区内各类消费、娱乐、服务设施林立，人流、车流密 度最大，街道显得繁华。如步行街 CBD 办公聚集区底商等。该地段 属黄金地段，店面的辐射力极强，但房屋租金最高，此类街道较适 合于各类服装专卖店、快餐店、银行储蓄所等开设。 B． 第二商业区 第二商业区位于市区繁华地段，人流、车流较多，仅次于主要 商业区。汇集有当地政府行政事业单位和大型企业办公单位，以及 以上单位的大多数员工宿舍。该区域房屋租金略高，适合超市、美 容院、电器、大型餐饮、医药等经营项目开店。 C． 高档居民区 新建高档小区，街道宽敞、干净、整洁，人流、车流较少，但随 着入住率的上升，后期消费市场有相当发展潜力。该区域消费人群 比商业区少，尤其是冲动消费型顾客数量很少，但客源相对比较稳 定。房屋租金不高，此类街道同样适合超市、美容院、 电器、大型餐 饮、医药等经营项目开店。 D ． 普通居民区 与重要的交通干线相联结，大多数店面面积较小，门头 招牌及店内装修简单。房屋租金较低，此类街道较适合普通办公营 业场所、专业类批发市场、小超市、便利店的开设。 E. 生产工业区 位于城郊结合部，顾客稀少，经营成本最低。此类街道较适合 汽车修理、机械或食品加工、小卖部等经营。 以上街道类型中应选择主要商业区、第二商业区和高 档居民区的店面作为 目标房，普通居民区和生产工业区周边地区 仅管租金低廉，因其消费购买力太小，不适合开设“纳兰美容院”。 如为多种街道类型混合型，则以 A 、B、C、D、E 靠前的为准。 2、 往来行人 初步观察了解过往行人的消费倾向和档次，男、女性大致比例。 3、 停车场面积 具有停车车位的目标房优先考虑，察看门前共有几个车位。 4、 有无城建规划限制 了解周边区域是否正在进行马路改造施工；该目标房 是否为临时建筑，能否加盖临时建筑，是否会在近几年内面临政 府拆迁等等。 5、 承租条件 了解目标房的租金、免租期、承租年限、付款方式和水 电费 等承租条件，是否满足开设“美容院”的基本条件，是否还需交物业 费、取暖费、管理费、停车场费用及其费用金额是多少。 6、 店面面积 店面面积大小是否符合相应加盟标准要求，一般加盟标准型 宜选择使用面积 150-220㎡，加盟豪华型宜选择使用面积 220-350 ㎡，超豪华型面积宜选择 350-500 ㎡。如面积较小，需减少设备或 接待区的面积，甚至取消足疗室；如面积较大，则可增加瑜珈或健 身房。 7、 目标房的新旧程度与结构状况 观察该目标房是否为新房，房屋结构是砖混结构还是框架结 构，墙体是否可以拆改，是否有利于“纳兰”装修风格的规划设计（如 楼层净高低于 2.4 米，就不能用做营业用途），是否具备水、 电或 天然气等营业必备条件，给排水及暖气能否进行改造施工， 电力 有无增容的需求等等。北方地区是否具有供暖设施等。