20081215-水湾村旧改项目终稿.ppt

* * * * * * * * * * * * * * 我们项目的商业产品的的客户群体分为以下几个层次 高 低 层次二 企业的展示空间 现有蛇口区域内的中高端的客户主要聚集在海上世界片去进行消费，未来随着此类人口的增多，将有望使目前海上世界商业的无法满足，也是本项目的发展机会。 随着蛇口的区域的功能的转变，相关行业的企业的增多，企业产品的展厅的将是潜在客户的商业需求。 相对来将是我们商业部分客户比较低端的客户，主要设置精品店、超市、餐饮业态。 层次三 现有中高端消费群体 层次一 原居民、地铁人流 我们项目的商业产品的客户群的特征如下 第一层次：本层次的人群的日常生活消费 的能力比较强，追求便利和自身延续的消 费场所。 第二层次：本层次的客户是未来蛇口的潜 在客户，将依托蛇口的区域发展、变化， 建议此种业态设置在二层。 第三层次：本层次的客户的人群是商业客 户中层次比较高的客户，吸引此层次的客 户主要在于环境的打造。 1 2 3 客户结构：客户结构较丰富，注意不同客户需求 消费特征：客户的消费特征有生活式的和休闲式的，注意环境的搭配。 特殊功能：企业的展厅是潜在客户的需求，注意保证其设置面积的可变性。 The new Lifestyle Centers take on many forms: 新型的生活方式中心有多种形式： 本项目商业面积3.0万㎡，有打造成有一定影响力的购物休闲娱乐商业场所的可能。 本项目引导的是中高档的优质生活。 零售概念 我们项目的商业产品的业态定位如下 业态定位 地下6000平米 14800平米 14800平米 日常日常精品店(如干洗店、美甲、花店等)为主 餐饮、超市、服饰、个人护理等为主 特色餐饮、展厅为主 Part 3.3.4 写字楼体量的去化 写字楼体量大，运营成败将影响整个项目，而片区写字楼的需求不旺，未来供应量大，竞争激烈，应谨慎对待，建议有效去化写字楼体量 写字楼需求情况 写字楼供应情况 目前市场需求不足，尤其在金融危机的影响下，片区租金虽然在下调，但本身片区的下调空间不大，因此出现了写字楼部分空置； 目前片区写字楼集中点已经偏离，本片区写字楼已经不是新入住企业的首选； 举措三 未来供应将呈现三大集中点，本项目相对于后海片区的高档次写字楼以及前海物流中心的中档次写字楼供应以及蛇口母港建设带来的高档次写字楼供应，将有效分流本项目的写字楼消化客户，因此本项目的写字楼体量整体虽然占的比例不是最大的，但绝对数量还是比较大，因此经营风险相对而言还是比较高。 供应与需求存在的矛盾 鉴于存在的风险，建议采取目前市场是成功去化写字楼的模式，更多的是采用酒店来有效分离写字楼体量大的模式。 写字楼去化案例之广州西塔：广州地标之一西塔，由五星级酒店和写字楼构成，通过酒店拉高写字楼的档次，相得益彰 广州西塔： 广州西塔位于珠江新城西南部，东临珠江大道，西靠华夏路，南接华就路，北望花城大道，处于新城市中心的中轴线。 广州西塔占地为31084.96平方米，规划为超高层标志性建筑，总建筑面积超过40万平方米，地面以上共103层，楼体高度达到432米。 西塔将成为华南地区最豪华、最舒适、最尊贵、最安全的集办公、金融、酒店、商贸、会务、观光和娱乐于一体的现代城市建筑综合体。 酒店：69~100层为超白金五星级酒店，为国内最高的酒店，配备有观光层、餐饮层和休闲中心，并设有全国最高的游泳池；有双酒店大堂，分别位于首层和70层。 写字楼：1~66层则为超甲级写字楼，创新的三个写字楼大堂分别位于负一夹层、首层和二层，层高4.5米； 写字楼去化案例之二广州朱美拉大酒店：由高德置地打造的广州朱美拉大酒店是酒店与写字楼共存的另一个经典 高德置地广场： 位于广州CBD珠江新城的中轴线上，其总建筑面92万平方米，包含购物中心、写字楼、酒店和酒店公寓，是全国最大的商业地产项目之一。 国际时尚购物中心Seasons Mall---聚集南中国地区最多的国际时尚品牌，是未来50年都市繁华的中心，将成为广州千年商业文明中最闪亮的一颗明珠。 酒店---Jumeirah Hotel超五星级酒店。 超甲级写字楼International Business CPU---国内最先进的智能化设施和最高速的电梯，还有独创的国际CEO会所，目前已有多家世界500强企业入驻。 酒店：整个建筑高50层，而朱美拉广州大酒店，其大堂直接放到了50层高的顶层。宾客开车过来后可以乘坐专用电梯直接到房间，再由前台服务人员到房间里为客人办理入住手续。配备了餐厅、健身房、酒吧，设计200个客房。 写字楼：约占整个大楼的三分之二体量，最上面三分之一是酒店。写字楼和酒店统一由朱美拉集团运营。 写字楼体量去化结论：借鉴经典案例、同类物业操作经验以及本项目所在区域的情况，建议整栋写字