北京市土地一级开发与棚改区别介绍课件.ppt

金利安 金利安 JINLIAN 四 、二者比较分析 4. 组织管理 5. 投融资方式 6 . 回迁安置方式 3. 项目申报要求 7 . 实施方案的位置和作用 2. 开发模式 1. 主体 8. 棚改和一级开发代征代拆迁地块处理 9. 成本审计 - 34 金利安 JINLIAN 1. 主体： 授权主体 主要有：市土储中心 、区县分中心、联储 、通过公开招标确定 、直接授权国企等。 实施主体 主要是在前三种授 权主体下再通过公开招标 、直接委托等方式确定项 目具体实施企业（分带资 和不带资）。 一级开发分为授权主体和实施主体。 - 35 金利安 JINLIAN 1. 主体 ： 棚户区改造的责任主体和实施主体： 各 区 县 政 府 各区县可通过公 开招标、邀请招 标、竞争性谈判 等公开方式确定 改造实施主体。 主体 - 36 金利安 JINLIAN 棚改购买服务主体及承接主体 ： 2016 年 5 月 16 日，按照《关于政府购买棚户区改造服务的实施意见》 京财经二 [2016]770 号文， 市重大办和区住建委为购买服务主体，可采 取公开招标、邀请招标、竞争性谈判（磋商）、单一来源采购、政府授 权等方式确定承接主体。各区县住建委为了免责凡是在文件发布之后的 棚户区改造项目承接主体大多都采用公开招标方式。 1. 主体 ： - 37 金利安 JINLIAN 2. 开发模式 ： ? 参与土地一级开发企业的目的： 大多前期参与土地一级开发公司，其初衷 为了土地二级市场去拿这块土地，主要对地块情况更加了解，通过一定措 施和手段有利于二级土地获取：带条件入市（回迁房建设），通过公开招 标方式做好乡镇及村民工作对安置房及相关商业用房让利于被拆迁人。 ? 棚户区改造方式比较灵活： 分为拆建分离模式土地一级开发模式和一次性 招标土地一二级开发联动模式。主要涉及文件京国土用 [2015]187 号文， 棚户区改造项目用地全部为国有存量土地的，可按有关规定将棚改前期工 作及拟改造土地使用权一次性招标；对于主要为集体土地的棚改项目，建 议仍按现行一级开发模式推进。 - 38 金利安 JINLIAN 项目 土地一级开发 棚户区改造 自有资 金 不低于土地储备开发 成本的 30% 自有资金比例 20% 回迁房 立项 多采用三定三限项目， 需要单独选址单独立 项 往往跟棚户区改造项 目一起立项（单独选 址外迁除外），棚户 区改造主体同时也是 回迁房建设主体 成本审 核 前期允许回迁房的建 设成本和安置房的销 售的差价计入土地一 级开发成本，后期不 允许计入。 允许差价计入 开发利 润率 三定三限回迁房参照 类似经适房建设的利 润率 3% 进行核定。 拆建分离的项目利润 率参照 37 号文，一次 性招标的项目安置房 利润率不超过 15% 2. 开发模式 ： - 39 金利安 JINLIAN 3. 项目申报要求 ： ? 土地一级开发项目必须具备地块控规符合两规。 具体流程：编制一级开发实施方案 — 区国土审核 — 上报区政府审 批 — 上报市土储中心 — 专家会 — 联席会 — 上报市政府。 ? 棚户区改造项目往往比较灵活，对应尚未取得地块控规，或者上 位规划没有确定的项目可以纳入储备项目。 具体流程：编制棚改开发实施方案（前期） — 区住建委审核 — 区组 织相关委办局过会通过 — 报区政府 — 上报市重点办 — 四委联席会 — 上报市政府。 - 40 金利安 JINLIAN 4. 组织管理： 土地一级 开发 土地一级开发项目管理对应区国土分局土地储备 分中心，上级为市土储中心。 棚户区改 造项目 城六区各区重大办，上级为市重大办；近远郊区 为区住建委棚改办，上级为市保办。 - 41 金利安 JINLIAN 5. 投融资方式 ? 土地一级开发 ：自有资金 + 银行贷款模式，对资金平衡有严格的要求，对抵押物 也有要求，有银行贷款、信托资金等方式存在高出国家规定利率情况，并在审 计中不予确认。 ? 棚改 ：可以存在亏损，政府承诺财政兜底（平谷府前街项目）。大致分为三类： （ 1 ）政府授权公司自营自有资金 + 银行贷款模式； （ 2 ）政府购买棚改服务，购买服务范围包括：征地拆迁服务及安置房筹集、公