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精品 【案例分析】房地产企业完工时点对企业所得税的影响 2016-06-13 房地产财税 佟军房地产企业完工时点对企业所得税的影响江苏省苏州 工业园区地税局稽查局 殷嘉娴 房地产企业的税收管理 一直是税务机关管理的重中之重，尤其是企业所得税，其相 关政策与其他行业相比都有较大的差异，特别容易造成较大 的涉税风险。 在一般情况下，房地产企业在开发产品完 工后才办理竣工验收手续，根据中华人民共和国建设部令第 78 号的规定，建设单位在工程竣工验收合格之日起 15 日内， 应向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部 门进行备案，同时房地产企业陆续开始向购房者实施交房， 在这一系列的时点中，很多房地产企业由于对税收政策掌握 的不够透彻，造成了企业所得税的迟缴，造成了不必要的处 罚与滞纳金的加收。 一、基本案情 2014 年 8 月税 务机关在检查某房地产企业时，发现该企业在 2012 年 2 月 将所开发的商品住宅房进行预售， 并于 2013 年 12 月 20 日 在该项目完工后办理了竣工验收手续，并于当月 23 日就该 项目向房地产管理部门进行了备案。 企业从 12 月 29 日到次 年的 1 月 31 日之间陆续向购房者进行了交房，在交房现场 房地产企业直接向购房者开具售房款发票。房地产企业以此 welcome 精品 开票时点作为开发产品完工的时点，在 2013 年度汇算清缴 时就该项目 12 月份开具发票 5350 万元的部分计算了实际 毛利额，相应的结算了计税成本，并将其实际毛利额与其对 应的预计毛利额之间的差额 250 万元计入当年度企业本项 目的应纳税所得额，扣除相应的成本费用后实际缴纳企业所 得税 55 万元。企业 2014 年度 1 月份实际交房时开具发票 16500 万元，所有已售房源交房完毕。 税务机关认为， 企业在 2013 年 12 月 23 日向房地产管理部门备案时就应视 为开发产品已完工，按照规定当年度应将已销售的所有房屋 的实际毛利额进行认，因此应将 2014 年 1 月确认的收入调 整至 2013 年度，并及时结算其计税成本，并将实际毛利额 与其对应的预计毛利额的差额计算应纳税所得额进行相应 的企业所得税补缴。经调整后当年度应纳税所得额为 1540 万元， 申报缴纳企业所得税 385 万元， 企业已申报企业所得 税 55 万元，实际少申报缴纳 330 万元，应加收滞纳金 9.9 万元，并进行 0.5 倍的处罚 165 万元。 二、案例分析 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 （国税发 [2009]31 号）第三条规定， 企业房地产开发经营业务包括土 地的开发，建造、销售