课件1 物业公司经营中的法律风险及应对方案一.pptVIP

作为物业管理行业的公司，在日常的经营活动 中存在着诸多的法律风险，为了帮助从事物业管理 工作的同事了解这些风险，采取正确的处理办法， 以避免或减少给公司造成的损失，将这些风险作以 下罗列，并从法律角度给出相应的处理办法，作为 大家工作中的参考，并欢迎大家将方案中未涉及的 物业管理问题提出，以便作出补充。 前 言 未入伙业主拖欠物业管理费时，物业公司应 采取哪些措施，预防在追收时陷入 被动 ？ 1 物业管理费从业主入伙之日开始计收，如需 整改才具备入伙条件的，从 整改 后业主入伙之 日开始计收。 未入伙业主拖欠物业管理费时，物业公司应采取哪些措施，预防在追收时 陷入被动？ 在发展商通知入伙后，部分业主因种种原因 未收楼，一旦这些业主拖欠物业管理相关费 用，物业公司起诉时业主常以没有接到入伙 通知不知何时入伙作为抗辩理由，物业公司 若拿不出相关 证据 证明业主收到入伙的通知， 法院往往判物业公司 败诉 。 未入伙业主拖欠物业管理费时，物业公司应采取哪些措施，预防在追收 时陷入被动？ 为防止该情况出现，在发展商登报公告入伙时间时物业 公司管理处即应收集当天的报纸存档，入伙两个月左右 时，对未入伙业主，物业公司管理处应及时向发展商及 邮局收集通知业主入伙的特快专递详情单及签收回执 （邮局只保存六个月）、其它形式的通知，业主身份证 等，这能有效避免将来对欠物业管理费的业主起诉时 诉 讼资料 缺乏的问题。 未入伙业主拖欠物业管理费时，物业公司应采取哪些措施，预防在追收时 陷入被动？ 业主不交物业管理费、水费、电费、本体维 修基金及上述款项滞纳金时物业公司是否可 以采用 停水、停电 的方式催缴？ 2 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、 通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取 有关费用，物业管理企业不是供应方，仅是 接受供应方委托代收前款费用， 不能 采用停 止供水、供电方式催交上述费用。 业主不交物业管理费、水费、电费、本体维修基金及上述款项滞纳金时物 业公司是否可以采用停水、停电的方式催缴？ 当出现业主不交上述费用，特别是在一些没有 抄表到户、管理处代垫水、电费的小区，管理 处往往为了方便，采用停水停电的办法逼迫欠 费业主交费，可能会造成业主家中养的热带鱼 死亡、食物变质或其它难以预料的损失，若是 对商场停电造成的损失更大，这些情况出现后 若形成诉讼，则我司可能败诉并 赔偿 损失。 业主不交物业管理费、水费、电费、本体维修基金及上述款项滞纳金时物 业公司是否可以采用停水、停电的方式催缴？ 当出现业主拒交上述费用时，管理处可与公司法 律顾问沟通， 商讨 具体的催费办法，沟通后认为 需起诉处理，应以书面报告形式上报公司批准， 按照律师列明的清单或在 EIP 平台点物业公司进 入行政人事部法律事务栏，查询拖欠物业管理费 案件需求资料，按要求准备相应的诉讼资料交律 师起诉处理，但在诉讼过程中也要加强追收。 业主不交物业管理费、水费、电费、本体维修基金及上述款项滞纳金时物 业公司是否可以采用停水、停电的方式催缴？ 物业管理欠费超过 2 年 能否追回？ 3 物业管理欠费的诉讼 时效 为 2 年。 物业管理欠费超过 2 年能否追回？ 业主欠物业管理费 超过 2 年时，若物业公司在 2 年内主张过权利，则诉讼时请求就能得到支 持，若物业公司没向业主主张权利 ( 方式包括 起诉、发催款函 ) ，诉讼时对超过两年的部分 法院不予支持。 物业管理欠费超过 2 年能否追回？ 如一个业主欠 2 年“ 另 ” 1 个月的物业管理费， 物业公司现在开始起诉，对超过 2 年的部分 , 即 1 个月的哪部分法院不会支持 , 对 2 年内的物业 管理费法院会支持 , 若在此期间 , 管理处向业主 发过特快专递邮寄的催款函 , 则从发函时起前 推两年的物业管理费都会得到支持，所以不采 取适当的方式追讨物业管理费将会面临超过诉 讼时效无法追回欠款的风险。 物业管理欠费超过 2 年能否追回？ 管理处除每月向业主的发交费通知单外，对 长期欠费的业主至少应在 2 年内通过 特快专递 邮寄催款函，并在详情单上注明邮寄的内容， 以便起诉时能证明主张过权利，若仅每月发 交费通知单，起诉时业主就有可能声称他不 住在小区，没收到管理处每月发的通知单。 物业管理欠费超过 2 年能否追回？ 业主在装修过程中 乱搭建 ，如占用天台，下挖 地下室、在公用部位搭建简易房屋等，造成有 利害关系