优质实用文档推选——房地产税务筹划10大案例.ppt

购买土地与购买股权 开发项目设置 子公司与分公司 合作开发利益分配 土地增值税定价区间 土地使用权返还 案例一 案例二 案例三 案例五 案例四 【案例1】直接购买土地与购买公司股权纳税筹划 A房地产开发企业购买了C公司股东B所持有的全部股权，已知C公司实收资本账面价值1000万元，A公司出资3000万元，成为C公司唯一股东，C公司资产主要为一座办公楼。 购买目的：拆旧获得土地。 筹划目的：购买股权手续简便，省税。 新闻链接： 黑石公司缴纳所得税吗？ 问题3 问题2 问题1 黑石公司缴纳土地增值税吗？ 黑石公司缴纳营业税吗？ A公司能参照黑石吗？ A公司购买C公司股东B全部股权： B营业税：免！ A契税：免！ C企业所得税：2000×25%=500万元 C土地增值税：2000×30%=600万元 税负：1100万元 A公司能参照黑石吗？ 税中望月建议 企业重组获取土地不仅要考虑现时纳税义务，还要考虑未来开发纳税义务。 购买股权后以C公司名义开发手续限制要考虑。 A、C公司所得税、土地增值税征收方式问题。 【案例2】开发项目设置子公司还是分公司区别在哪里？ A房地产开发企业欲投资上海进行开发，面临问题是，在上海应该设立分公司还是设立子公司？ 区别点 子公司 分公司 关注方面 法律属性 《公司法》第十四条规定：子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担。 分公司可使用总公司开发资质；子公司要重新申办资质。 分公司不要注册资金，申办简便；子公司要注册资金，申办手续复杂。 所得税 独立纳税 与总公司合并纳税 合并纳税优势在于盈亏互补，母子公司体制不具备此种条件。 母子公司形成关联关系，不利于资金调配及业务往来。 征收方式不同，便于母子公司调节税负结构。 分公司上缴管理费不产生税务问题；子公司上缴管理费要具备一定条件。 风险控制 独立控制 分公司牵连总公司 税务检查、稽查。 信用评级 经济纠纷、仲裁、起诉。 土地流转 土地流转难 土地流转容易 子公司承受母公司土地产生税收问题，契税、所得税、土地增值税、营业税等。 分公司承受母公司土地属于正常流转。 不设为分公司，设为项目部手续更简便。 区域限制 政府税源要求 一般无要求 当地政府为保税源，可强制要求设立子公司。 A房地产开发企业在上海设立子公司B从事房地产开发，B公司利润率20%，所得税税负5%。 A母公司在机构所在地核定征收企业所得税，应税所得率15%，所得税税负3.75%。 A、B公司管理层主要在A公司列支。A公司想减少B公司税负，计划管理层工资下放列支到B公司。 A房地产开发企业在南京设立分公司C从事房地产开发，C公司利润率不足10%。 A公司在机构所在地核定征收企业所得税，应税所得率15%，所得税税负3.75%。 C公司所得税按总公司税负3.75%缴纳，土地增值税当地主管税务局答复：所得税核定征收，土地增值税也要核定征收。 【案例3】合作开发如何利润分配最大化 项目利润分配 分配开发产品 一方出资、一方开发 2.不成立合营公司 分配项目利润 1.成立合营公司 3.不成立合营公司 分配开发产品 【案例】东方公司准备以2 000万元人民币投资中澜房地产公司的某住宅开发项目，双方约定不成立独立法人项目公司，由中澜房地产公司独立开发，投资方案拟定如下： 方案一：项目实现的利润按各自投资比例分红，项目利润为1 500万元，东方公司享有1 000万元。 方案二：东方公司按照投资比例分配开发产品，假定该投资项目单位住宅计税成本为45万元，单位住宅销售价格为75万元，东方公司享有40套单位住宅。 【案例3】合作开发如何利润分配最大化 【案例4】土地增值税定价策略 回避无效价格区间 普通住宅价格策略 可扣除项目 2 税金 收入 10 土地成本 建安等其他成本 3 开发费用 加计扣除 增值额 增值率 适用税率 应纳税额 (2+3)×10％＝0.5 10×6％＝0.6 （2＋3）×20％＝1 10－7.1＝2.9 2.9/7.1=40.8% 30% 2.9×30％＝0.87 2+3+0.5+0.6+1=7.1 【案例】 A项目销售收入10万元，土地取得价款2万元，建安、配套等开发成本3万元，营业税金及附加率6％，计算应缴纳土地增值税 土地增值税基本原理 【案例5】土地出让款返还有无运作空间? 【案例】A房地产开发企业经S市政府招商进入该地区从事房地产开发，双方招商协议约定，A企业招拍挂价格高于100万元/亩的价格由当地政府以补贴方式返还。实际招拍挂价格为130万元/亩，A企业先期购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为13000 万元，企业已缴纳10000 万元。 招商协议约定