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市场调查纲要 项目假设： 某地某大型纯住宅项目。 项目未建。 代理公司首次进入某地市场，对市场状况不太了解。 开发商要求代理公司前期全程介入。 市场大环境调查： 调查目的：了解某地市的政治、经济、文化等的现状及发展变化状况，以期把握经济及房地产行业的发展、变化趋势。 调查方法： 文献调查：经济年鉴、报纸、行业统计资料等 专家意见法： 调查主要内容： 近两年的经济发展参数（GDP、居民收入、居民可支配收入、投资状况等） 近两年的房地产发展参数（房地产投资额、竣工面积、销售面积、闲置面积等） 未来两年房地产发展趋势（已批住宅项目数量、面积，在建的住宅项目数量、面积，市政的居住区规划等） 同业调查： 调查目的：在于掌握当前某地住宅项目的修建、售卖、保有现状，寻找其成功与失败的原因，研究同本项目相类似的纯住宅的特征，以印证纯住宅的开发方向。 调查方法：角色设计：以购买者（含决策者、使用者、出资者、影响者等）不同身份同销售人员（含经理、导购员、解说员、保安人员等）接触，广泛了解情况。 a、观察法：如配套设计、草坪、围栏、花园、房间数等采用肉眼观察；拍照片记录其风格、色彩、户型等；与物管或销售人员谈话了解价格、建筑面积等。 b、访谈法：含电话访谈、座谈 电话访谈：扮演转手房购买者对某些项目二手房出售者进行电话访问，了解基本情况。 座谈：邀请相关知情人士座谈掌握其业主身份，常住地区等深度调查内容， c、资料收集法：收集调查对象的售楼书、报纸广告、电视广告、路牌或媒体上发布的新闻等相关资料。 d、亲验法：扮演某套住宅转手出卖者，调查前来问询者的深度资料。 3、调查内容 a、调查问题：调查问题共可以分十四类：概况类、物质型质、环境类、销售现状、购买者、同业状况、价位与价格、小区内部配套、小区周边配套、交通状况、物业管理、租售方式、促销手段； b、调查深度：一、深层细查：按调查题目详细调查后，填写完整内容；二、浅层粗查：只按大类进行调查了解，写出分类材料；三、浏览式调查：一般访谈后，只写出综合性材料。 c、调查轴心：以俏滞度（畅销与滞销程度）为核心来对各类问题进行观察、访谈、研究与分析。俏滞度包括：一、出售率；二、销售延续时间；三、入住率；四、常住率等。 消费者调查： 调查目的：某地消费者（购买者、使用者）调查，其目的则是直接了解某地地区居民，对纯住宅项目的认知、态度、购买欲望和购买行为的倾向性。 调查组织：调查作业设计、调查作业总监、调查统计处理、调查访问员、调查部文秘 调查时间： 调查对象：某地市本地居民及周边居民。 调查方式：调查方法为问卷法。实施调查时采用被试自行填写和访问员口问手写两种方式。 调查管理：含设计书审核、人员管理、质量监控、督导及访问员培训、突发事件处理、防伪监督等。 调查内容：主要有十六个方面，某地居民购房消费状况；已购住宅及未来趋势估计；该项目住宅购买意向；购买住宅动机；购买者对住宅的距离要求；住宅的租售方式；住宅价位和价格选择；住宅房型选择；住宅面积选择；住宅的设计要求；购买者对住宅的爱点与恶点；小区内部配套要求；小区周边配套要求；建筑风格喜好；物业管理要求；购买者信息获得渠道。 调查结果处理：含问卷审核、编码输入、统计计算、译码制表、定性题归纳综合、结果分析、撰写调查报告。 调查要求：严格挑选访问员、严格培训、提高信度、提高效度。 被调查者制项： a、被调查者年龄比例： b、被调查者性别比例： c、被调查者收入比例： d、被调查者所在区域比例：