房地产项目前期规划大纲--花溪--房地产项目前期规划的一般模式及战略策划.docVIP

·XX花园·构想 一．机会研究： 据网上官方发布2006贵阳房地产报告表明，贵阳房地产运行平稳，保持持续增长。 项目地块分析： 区位资源分析：文化，科技，旅游休闲区。自然生态，不可复制。贵阳（适合人居的城市，网上评定中国最值得推荐城市第8名等等）的名片，窗口。 项目劣势：离主城区较远，当地经济发展比较缓慢。分区中心尚为形成，大盘不多，缺乏积聚效应。 项目周边及主要竞争对手（麒龙，山水黔城，保利，金龙，新世纪等）情况列表（目前只是网上收集的，应该实地踩盘） 二．市场分析与预测：（资料数据可以网上收集，合作单位提供） 收集土地及房产性息，建立资料库。建立网站，储存客户。 贵阳50%房产为外地人购买，价格区间（2000—4000），建筑面积90-140平米，主力户型3室2厅2卫1厨。 可以进行专题调查和用多种方法（定量及定性）进行预测。 初步识别市场风险（如山水黔城，规划设计风格中途变更。拆迁矛盾，融资，建设周期方面引起的客户恐慌。户型产品形式，大玻璃别墅不受欢迎，业主自己挖地下室扩大空间等等），主要是规划设计，拆迁，市场等各方面风险。加强市场调查，预测，确定风险对策。 三．定位分析： （1）初步选定产品目标市场：高端，外地。2次置业客户10%细分市场。 （2）初步选定目标客户群体：职业（如医生，锁定竞争对手客户的特征），特征，期望等 （3）初步规划方案：低密度，分尺度，精心布局。品味，格调。 （4）初步建筑方案：洋房，别墅，多层等组合。户型，建筑风格（洋派+简约）。超前设计，精品，地标建筑。创新，提升价值。 （5）配套及物业管理：商业开放，旅游休闲。配套先行，物业管理智能化和5A管理。 四．营销策划： 理念：满足目标客户需要，系统，连续。 低成本储客（公关活动，网站,公会） 有效营销活动开展，加速资金回笼（引爆点，节奏） 定价策要 媒体计划和全程策划 。推广资金分时投放计划。前期市场调查，效果后评介。 政府配合协调发展 营销渠道：以顾客满意为中心。 配套及物业管理 五．目标分解及组织，进度计划。 总目标，分目标，界定工作界面及接口。 网络计划优化。项目的分阶段目标及计划。验证方法和指标，及外部环境要素。 六．建设投资估算，融资方案设计（风险化解和成本管理） 七．经济技术指标和效益评价。 八．社会评价（拆迁及政府配合） 九，风险和合同管理贯穿整个项目 （详细的可行性报告，可以说明项目建设的必要性和可行性。具体方案，必须比选）