酒店式公寓前景及客户分析.pdf

酒店式公寓前景及客户分 析 酒店式公寓前景及客户分析 壹、酒店式公寓的概念 1 、酒店式公寓的概念 酒店式公寓也称酒店式服务公寓，是目前尚不多见的物业类型。所谓酒店式服务 公寓是指位于大型商圈内，保持统壹装修模式、配置壹整套高标准硬件设施和酒 店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司且由其统壹运营 和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式服务公寓 的概念，始于 1994 年，意为 “酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。 最早来源于欧洲的 “产权式公寓”，属舶来品，是当时旅游区内租给游客，供其 临时休息的物业，由专业管理公司进行统壹上门管理，既有酒店的性质又相当于 个人的 “临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业 于欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋 过海，如今已遍布全球。于我国，酒店式公寓最早出当下，后来又出当下、俩地， 但前几年未形成热点。 2 、酒店式公寓的特征 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居 住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大特点是要比传统的酒 店多了家的味道。具体而言，酒店式公寓有如下几点特征： （1）提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，顾名思义，就是壹种提供酒店式 服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安 排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等壹系列服务。酒店式公寓的物业管理较 壹般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管 理。 （2）商居俩宜，兼具居住和办公俩种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于 办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混于壹起，面积较大酒店式公寓 中，居住空间和办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住， 厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房， 提供壹些办公设施和通讯条件。酒店式公寓和前几年热炒的 SOHO 概念有着异曲 同工之处，俩者均是将居住的概念分别和酒店式服务和居家办公相结合，但SOHO 概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和服务；其设 计的主要功能为满足居家办公的要求。 3 、目标客户群的类型 我国的酒店式公寓经过几年的发展，于原有的基础上已经形成自己的特点，是集 住宅、酒店、会所多功能于壹体的，具有 “自用”和 “投资”俩大功效。和传统 的酒店相比，酒店式服务公寓于硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜壹筹了。 由于它吸收了传统酒店和传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。酒店式 服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。投资客户主要能够分为俩大类型（如 表）表 1 ：酒店式公寓投资者分类类型纯投资客户养老型客户组成个人投资者， 机构投资者个人投资为主年龄、构成个人投资者 25-35 岁，机构投资者主要是具 备壹定经济实力的中、小型企业 40 岁之上目的酒店的增值潜力退休后能够得到 丰厚、稳定的经济来源，多投资于 100㎡之上的较大户型预期投资回报 8﹪-15﹪10﹪以下客户比例60﹪15﹪左右除投资型客户外，其他客户也有相当比 例，包括以自住兼投资为主要目的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的 海外跨国集团客户等等。可是当下于这种住宅立项的商住俩用的公寓正于被禁止 商用，这就失去部分客户的投资热情。应当引起注意。 二、酒店式公寓的市场投资前景分析 1 、酒店式公寓的优势于地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的 基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要于于 ： （1）出租率较有保证酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公 寓管理公司进行管理，他们有广泛的客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。 此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的服务； （2）租金稳定性较有保证于普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同， 投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。而酒店式公寓统壹的运营方式使各 业主的经济利益捆绑于壹起，管理公司根据收益分成，能够保持物业的整体租价； （3）性价比比酒店更有优势酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单 间设计，居住的舒适性大为提高。同时，酒店式公寓于其软、硬件的配置和纯酒 店相差无比，但租金价格却相去甚远，因此，许多酒店的长租客便把置业目光投 向了酒店式公寓。 （4）产权问题拥有产权能够让业主居住的安心、放心。必要时仍能够出让自己