（房地产项目管理）商业房地产项目的开发前期调查.pdf

（房地产项目管理）商业 房地产项目的开发前期调 查 商业房地产项目的开发前期调查 房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环 境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析 和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提 供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利 益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要 在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究 本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或 者为市场定位寻找依据。 从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析 和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政 策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未 来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、 立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和 大家一起探讨。 一、经济环境的分析和生活结构研究 开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤 其是商业房地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济 发展和政策的影响大，其开发的最终目的是通过出租经营或 者销售来实现开发利润，因此其风险很大。所以，在开发商 业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在 调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。 ◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、 收入水平、消费水平等 ◆GDP 发展状况及产业结构情况 ◆全社会消费品零售总额 ◆全市商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额 通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续 3-5 年 的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些 资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。 二、区域城市结构调查与城市发展规划调查 所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义， 在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位 互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、 经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥 出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是 其中的一方面，还包括： ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆城市性质与功能特点 ◆各项城市的机能 ◆城市规划 通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区 域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条 件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。例如，交 通网的开发计划，交通网密布的地方往往是人口容易集中或 流量特别大的地方，所以在调查时对于交通路线及来往的车 辆、班次、载客量等均作为调查的要素；城市发展规划对商 业将来的发展非常关键，诸如大型社区的发展计划以及商业 区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影 响。 以上调查必须通过专业的市场调查公司实地调查了解， 由于反映问题的角度不同，一般的调查人员很难完成以上工 作，调查必须有目的性，如果不知道目的是为什么，这样得 到的调查数据和资料的参考价值将大打折扣。 补充日期:2004-06-0216:55:50 三、商业发展规划和政策研究每一个城市发展都有发展 的规划，商业布局和规划也是城市机能完善的标志，十多年 以来，我国的第三产业特别是零售服务业的发展有目共睹， 尤其是上世纪末百货商场大量倒闭、超市业态的迅猛发展和 外资零售商业的 “入侵”，既加快了零售业的整体发展，也出 现大型商业设施重复建设、资源浪费和过度竞争等现象，对 国内零售商业的发展提出了新的挑战，一些大中城市行业管 理部门开始加强商业网点整体规划和布局工作。 为增强城市商业网点规划管理的科学性、权威性，扩大 规划工作覆盖面，国家经济贸易委员会国内贸易局于今年一 月二十四日，在《关于城市商业网点规划工作的指导意见》 （国经贸贸易[2001]789 号）和《关于进一步做好大中城 商业网点规划工作的通知》（国经贸厅贸易[2002]44 号）的 基础上，又下发了《关于加强城市商业网点规划的通知》，要 求直辖市、计划单列市、省会（首府）城市尽快制定商业网 点规划，要求未制定城市商业网点规划的直辖市、计划