(策划方案提案)沈阳汇宝国际酒店式公寓推广方案.pdf

(策划方案提案)沈阳汇宝国际酒 店式公寓推广方案 沈阳汇宝国际酒店式公寓推广方案 前言 此方案非执行性方案，为项目启动期运作思路，大体从以下几方面阐述 一、沈阳市整体房产市场分析 二、沈阳市酒店式公寓概况分析 三、项目自身的 SWOT 分析 四、项目启动期营销思路概述 一、沈阳市整体房产市场分析 2002 年沈阳市房地产开发投资 52.4 亿元，同比增长 49.0% ，高于基本建设和技术改造投资 增幅，占固定资产的比重由去年的 31.9%提高 35.8% ；房屋施工面积765.2 万平方米，同比 增长 32.5% 。其中商品住宅完成投资41.7 亿元，施工面积 618.4 万平方米，分别比上年同 期增长 62.4%和 38.0% 。占房地产开发投资和房屋施工面积的比重分别79.5%和 80.8% ；房地 产开发企业共发生土地购置费 13.0 亿元，购置土地 155.7 万平方米，创下了历史同期最高 纪录，同比增长分别为 1.12 倍和 1.18 倍数。 2003 年沈城房产市场逐渐向成熟发展，目前沈阳市场消费呈现三角形由低部向上推进状态， 购房主体中、低档收入人群较多，销售比率大幅度上升。市场消费群体对现有住房满意程度 仅有 25.1% ，其余74.9%均希望更换住房，改善现有条件和生活环境。政府规划将在三年内 进行大批动迁从而带动房产市场喷井式市场需求，2003 年将有 4 万动迁户其中消费者占 70% 由潜在需求变成现实需求，如每户按70 平方米计算将近 200 万平需求量，房价按 2000 元每 平计算金额将达 40 多亿元；三年总体将有 13 万以上动迁户，市场需求空间将增至 1000 万 平方米，市场金额在 200 亿元左右。 沈阳市未来相当长的一段时间内，房地产走势趋于良好，主要体现在非城市中心区域中高档 以下的房地产项目。 1 、 现有许多城市家庭存在有效需求。 2 、 外来人口的成交量以 15%/年的速度在增长，这种现象会继续存在下去。 3 、 未来三年的城市内部的 13 万动迁户将会直接或间接产生近 1000 万平方米的需求量。 投资买房的群体在增加。买房的目的一是为了住，二是为了卖，三是为了租。其中后两者都 是一种投资行为。随着消费心理的微妙变化，消费者已趋于理性化沈阳现在有很多人开始进 行住房投资，投资买房已经形成了一定规模，房子作为一种资本，同债券、股票、储蓄等相 比，房市投资更可靠，增值能力更强。 二、沈阳市酒店式公寓概况分析 酒店式公寓：意为 “酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营 的纯服务公寓。既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点， 拥有良好的通讯条件，可针对性地提供商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住 宅、酒店、会所等多种功能于一体的新兴产物。 沈阳自 “当代程式”破土动工，“酒店式公寓”一下子成为引人注目的焦点。这一新的住宅 产品不仅吸引了大量消费者的“眼球”，同时，也被业界所关注。随着“腾龙国际商务公寓” 的发售和“万众家园”的拔地而起，以及沈阳华新的五里河大厦、有可能推出的“当代程式” 二期以及正在规划设计中的其它楼盘，未来沈阳 “酒店式公寓”预计将达到 20 万平方米， 并且想进入该市场的房地产公司还在增加。 早在两年前，北京、上海就已出现 “酒店式公寓”，当时的情况是，产品一上市，立即被抢 购一空，尽管后来上市量不断增加，但仍被人们关注和看好，其原因主要来自于产品的特性 充分满足了市场需求。酒店式公寓在沈阳的出现，也是市场作用的结果。中高档住宅产品供 给相对过剩、银行对房地产业贷款的收缩以及消费者对降低房价总款的需求都是该产品出现 的原因和动力。那么，沈阳的酒店式公寓市场需求到底有多大？没有最详尽的市场调查，恐 怕谁也说不清楚。先进入这个市场的公司肯定会尝到甜头，后来者的结果很难说。有一点很 重要，就是产品本身必须符合其区域特点。酒店式公寓的前景，从长远来看，它虽属过渡性 产品，但会有一段时间的繁荣。 酒店式公寓之间最大的差异不是在于地段，而在于配套和服务，这才是其能否生存的关键所 在。到底给业主提供些什么？建成后由谁管理？酒店式服务如何实现？其本身的特点决定了 业主对其产生的期望值，如果相关配套和服务令人失望，将对产品的市场造成不良影响。显 然，即使是很好的物业公司，服务也很难做到星级酒店的水准，如何实现服务的酒店化，对 开发公司而言是一个不小的挑战。 三、项目自身的 SWOT 分析 SWOT 分析 优势（S ）l 1 、政府