鹏华前海万科房地产信托投资基金的风险管控研究.pdfVIP

摘 要 自20世纪以来，房地产行业与国民经济有着重要联系，是我国经济发展的支柱产业。作为资 金密集型产业，房地产具有建设周期长、工程量大等特点，因此需要充足的资金支持。而2015年 中央财经领导小组第十一次会议提出的去库存、去杠杆政策给房地产企业融资带来了极大的挑战， 迫使房地产企业积极探索新的融资方式。但由于我国金融市场不发达，房地产市场不稳定等原因， 我国房地产行业依旧面临着融资渠道少、融资压力大的问题。房地产信托投资基金的出现不仅缓解 了房地产行业融资难的问题，还为中小投资者提供了新的投资渠道，促进了房地产与金融的良性循 环。2015年，由万科公司企业股份有限公司与鹏华基金管理有限公司联合发行的“鹏华前海万科房 地产信托投资基金”在深交所上市，标志着我国房地产信托投资基金迈出了坚实的一步。目前我国 房地产信托投资基金处在探索阶段，如何做好风险管控研究是其健康发展的先决条件。 本文选取 “鹏华前海万科房地产信托投资基金”作为研究对象，采用层次分析法对该基金存在 的风险进行评估，分析了鹏华前海万科房地产信托投资基金风险管控的具体做法及存在的局限与不 足，并在此基础上提出对该基金的风险管控建议。首先，本文在梳理国内外研究现状、总结有关概 念和理论的基础上，对我国房地产信托投资基金的发展状况进行阐述，探索房地产信托投资基金产 生的动因，分析我国房地产信托投资基金存在的问题。其次，以案例的形式具体分析了鹏华前海万 科房地产信托投资基金的风险。通过分析该基金的基本情况，发现该基金在运作过程中存在市场风 险、运营风险以及外部环境风险。其中市场风险主要包括经济周期波动风险、利率风险及价格风险； 运营风险主要包括管理风险、委托代理风险、投资风险等；外部环境风险主要包括政策风险和法律 风险。接下来对上述风险进行评估，采用层次分析法确定风险的权重，深入剖析了风险对鹏华前海 万科房地产信托投资基金产生的影响，并分析了鹏华前海万科风险管控的具体做法，包括信用增级 措施、内部控制制度以及投后管理，研究该基金多重委托代理关系的局限与信用增级的不足。最后， 对房地产信托投资基金提出风险管控建议。 研究结果表明鹏华前海万科房地产信托投资基金风险的影响程度由大到小依次为市场风险、运 营风险、外部环境风险。本文认为鹏华前海万科房地产信托投资基金在今后的发展过程中，应该加 强市场分析，建立风险预警机制及风险监控体系，减少市场风险；在日常经营管理中，要注重基础 资产的质量，建立多元化的投资策略，优化增信方式；同时还要注重专业人才的培养，对该基金的 代理人提供一定的激励机制，有效地降低房地产信托投资基金的风险。 关键词：房地产信托投资基金；鹏华前海万科REITs；风险评估；风险管控 I Abstract Since the 1990s, the real estate industry has had an important connection with the national economy and is a pillar industry for Chinas economic development. As a capital-intensive industry, real estate has the characteristics of a long construction period and a large number of proj ects, so it needs sufficient funding support. The destocking and deleveraging policies proposed by the eleventh meeting of the Central Finance and Economics Leading Group in 20 15 brought great challenges to real estate business financing, forcing real estate companies to actively explore new financing methods. However, due to the underdeveloped financial market an