员工手册-物业中介新员工培训手册(一).pdf

（员工手册）物业中介新员 工培训手册(一) 物业中介新员工培训手册(壹) 第壹章房地产基本知识介绍 从今天起，你的壹言壹行不单单只代表你自己，你所展当下客户 或同行面前的是整个物业和本公司的形象，所以你要以壹个房地产高 素质专业人员来要求自己，特别对壹个新进入行的新人来讲，专业知 识的学习由其重要，了解专业常识是你成为专家的第壹步。 第壹节专业名词术语 1 、房地产可分为： (1)壹级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得 的土地，称之为壹级市场。 (2)二级市场：发展商于所取得土地上盖起的房子，第壹次出售、 出租，称之为二级市场。 (3)三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。 2 、生地，只是壹块土地，未达到可盖房的要求（水、电、煤均 没有）。 3 、熟地，达到三通壹平的称为熟地，三通壹平只是达到施工要 求。 4 、何为 “三通壹平” “三通”指通电、通水、通路，“壹平”指土地平整。 *5 、何为 “七通壹平” 达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通 电讯、通下水、通上水、通道路，“壹平”指土地平整。 6 、什么是内销房、外销房、平价房 内销房、外销房的根本区别于于土地的特质。 (1)外销房的土地是批租或出让的，是按照容积率来计算楼面价 的，针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。 (2)内销房的土地是没有所限的，针对的客源是本地人或外地人。 从98年开始内销房也实行土地批租，壹般来讲批租的住宅土地年限为 70年，内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销（侨汇房）。 *(3)平价房，土地便宜，价格便宜，政府用来解决特困户，五年 不准上市交易。 上述三类住宅房2001年8月1日起统壹土地年限为70年且取消内外 销等交易对象限制。 7 、计算公式： 容积率：总建筑面积/土地面积 建筑密度：建筑占地面积/土地面积×100% 绿化率：总绿化面积/土地面积×100% 集中绿化率：集中绿化面积/土地面积×100% 得房率：套内建筑面积/建筑面积×100% 建筑面积=套内建筑面积+公共分摊面积=套内建筑面积×分摊系数 公共分摊面积包括：小公共面积（所处的楼层的公共面积）和大 公共面积（底层的大堂、设备层）。 套内建筑面积=关门面积+套内墙体面积+分割墙体面积/2 =建筑面积/分摊系数 封闭式阳台：面积计算100% 敞开式阳台：面积计算50% 阁楼、露台，壹楼花园，壹般赠送 住宅交付时的要求 (1)交付使用许可证，入住许可证 (2)质量保证书 (3)产品使用说明书 前提，全部验收合格（包括水、电、煤、通讯等） 8 、何为代理，何为中介？二者区别 代理：服务于二级市场，是发展商和购买者的桥梁，代理公司受 理的业务量大，系统性强，除参和开发前期的市场调查，地块选择和 建设规划处，仍包括楼盘建成后的广告包装和销售实施，注重配合， 是集体行为，是主动营销。 中介：服务于三级市场，是小业主和购买者，租赁者之间的桥梁。 受理对象分散无系统，仅强化销售实施，提供大量的信息，是单抢匹 马独立作战，是被动营销。 第二节有关按揭、公积金及蓝印户口等现行政策 前言，有关这节内容是根据国家有关政策的改变和市场经济发展 房地产阶段变化不定期更换，下面所述是关于按揭、公积金及蓝印户 口现行政策基本内容综述。 壹、按揭（个人住房商业性贷款） 1 、办按揭的条件 (1)现行房产按揭，分为本市户口按揭，全国按揭俩种，壹般能 提供本市身份证及户口的购房者，能够获得较大额度的按揭贷款，大 多为总房款的80% 。 (2)另壹种由于开发商争取获得的全国性按揭和境外按揭，购房 者必须提供本人身份证，户口及于本市工作俩年左右的证明，有些仍 要提供于本市投资的证明或暂住证，这样的购房者，壹般银行能够提 供总房款的50－70%额度的按揭贷款。