完整版龙湖天街系列产品线研究.ppt

31 项目特色 32 项目特色 33 客户分析 34 形象定位 35 推售节奏（一期） 36 推售节奏及价格走势 37 户型赏析—高层 38 户型赏析—花园洋房 39 户型赏析—花园洋房 40 广告策略 - 具体形式 1 41 广告策略 - 具体形式 2 42 广告策略 - 具体形式 3 43 特色活动 44 总结与启示 45 总结与启示 46 Part 2 龙湖·时代天街 47 区位分析 龙湖时代天街是目前亚洲区域内规模最大、全球前三的一站式购物中心 ? 占地 458 亩，总体量达 180 万平方米； ? 位于成都主城区内唯一一个集中央居住区、中 央教育区、国家保税区于一体的城市核心区 - 高 新区； ? 地铁 2 号线、成灌快铁、羊西线（成灌高速）、 IT 大道以及高新西区内极为发达便捷的路网； ? 龙湖时代天街集合了超大型主力百货店、龙湖 时代天街购物中心、 MOCO 家居馆、先锋数码 港、美食天地等成为一体化的一站式消费中心； ? 销售业态为情景街区商铺、精装 SOHO 公寓、 创意 LOFT 、精装住宅。绝大多数产品为商业业 态； ? 具有休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒 店、创意产业、城市广场、文化艺术这七大城 市功能。 48 项目概况 1 城市综合体专题研究 ——成都龙湖天街系 策略中心 2014 年 7 月 2 龙湖地产简介 3 龙湖商业发展战略 4 龙湖商业产品线 5 龙湖商业产品线 6 Part 1 龙湖·金楠天街 7 项目区位 位于西 2.5 环、外双楠片区，尽享地铁七号线及多条城市干线 所处区位： 该项目地处外双楠片区，出于 城市西 2.5 环 -3 环之间 , 西邻午后国际新城， 北接光华和外浣花片区，东临双楠片区， 南连红牌楼片区。 交通条件： 项目西邻晋阳路，东临晋吉北 路，周边交通十分便利三环路与 2.5 环近在 咫尺，规划中的地铁七号线依附 2.5 环，预 计 2015 年即可开通，届时交通将进一步提 升。 片区配套： 教育配套——果晏中星幼儿园、 青苹果幼儿园、太平小学、晋阳小学、晋 阳中学等医疗配套——成都武侯西南医院、 晋阳医院、妇幼保健院、康华骨科医院、 康骨医院；商业配套——千盛百货、伊藤 洋华堂、优品道等。 8 区域住宅状况 区域大型居住社区聚集，人口数量庞大，但档次普遍偏低，消费力有待提升 9 区域商业状况 所在城西商圈以中低档次商业为主，微观区域大型综合商业、品质商业存在较大空白 区域内已形成金沙 - 光华、双楠 - 红牌楼两大成熟商圈，商圈内商业涵盖购物中心、百货、大卖场个社区底层商业，档 次以 中低档为主，较为经营成熟； 目前商业项目均开业时间较早，体量偏小，零售类商业占据绝对主力， 业态综合功能性弱，该项目与区域互补性较强； 以区域总居住人口 75 万人计算，目前人均商业面积仅 0.26 平方米，远低于成都市当前 1 平方米的人均水平， 商业供应严 重不足。 10 区域办公状况 区域写字楼档次及市场认可度均较低，但项目邻近区域存在一定商务办公需求 11 项目地块 该项目拿地时间较近，但土地成本较为明显，住宅刚需为主，商业发展有一定硬伤 12 项目地块 该项目拿地时间较近，但土地成本较为明显，住宅刚需为主，商业发展有一定硬伤 13 项目整体规划 总占地 145 亩，建筑面积 55 万方，涵盖集中商业、商业街、住宅、 SOHO 及酒店等 14 集中商业 项目集中商业共计 13 万方，采用自持经营的方式，目前已确定部分类型的主力店 15 峡谷式商业 峡谷式风情商业街共 3-4 层，采用“先招商、后销售”的方式，主打大客户整层出售 16 峡谷式商业 峡谷式风情商业街共采用日本南坡城峡谷式商业理念，注重体验式购物环境的打造 17 SOHO SOHO 产品临晋阳路昭示性较好，日供仅 54 元，是区域较为稀缺的小户型投资产品 18 住宅—户型 住宅一期售罄，二期在售，主力户型区间 70-110 米 19 住宅—户型 住宅一期售罄，二期在售，主力户型区间 70-110 米 20 住宅—户型 住宅一期售罄，二期在售，主力户型区间 70-110 米 21 住宅—园林及建筑 住宅组团均采用围合式布局，从而营造了 7000 平中庭景观，建筑里卖弄采用了经典 的现代主义建筑风格，造型简洁。 五重垂直绿化 ? 第一重：草坪、坡地；第二重：层次丰富的花卉、小灌木； 第三重：灌木 ；第四重：小乔木；第五重：大乔木、大灌木； 全冠移植 ? 从项目同纬度气候、地理条件相似的地方，选择与项目匹配 的高大植物全冠采购移植。 成树定位 ? 在植物选择环节，龙湖地产自创严格的 360 °成树定位体系， 对各个角落的树种、高度等制定严格的标准。 22 项目推盘节奏 项目自 2012 年底面市，