中国公募型REITs案例分析——以鹏华前海万科REITs为例.pdfVIP

中国公募型REITs 案例分析——以鹏华前海万科REITs 为例 摘 要 房地产作为我国近些年的经济热点，关系着国民经济的命脉，对我国的经济体 系有重要的影响，它属于资本密集型行业，资金的占用量较大且周期长、流动性差， 所以房地产融资受到很多限制，房地产投资信托基金（以下简称“REITs ”）为房地 产开启了一种崭新的融资模式，它可以有效的集合那些规模庞大且闲散的民间资金， 让众多的中小投资者参与到房地产投资项目中。与国外相比，我国的REITs 还处在一 个初级阶段，其面临的法律法规尚不健全，相关制度环境也有待进一步改善，同时其 发行程序也千差万别，没有一个标准化的程序，所以REITs 在我国还需要政府进一步 的规范和引导。由于REITs 的存在与目前中国房地产融资难的境况相适应，因此只要 对它进行合理的规范引导，它的发展前景和在金融市场的重要性会得到进一步的提 升。 2014 年之前我国引入的REITs 是被中国化的类REITs 产品，2015 年发行的鹏华 前海万科REITs 是我国第一支公募型基金，也是最接近国际标准的基金，对我国REITs 的发展有重要意义。本文通过对鹏华前海万科REITs 的运行模式和资产池风险、投资 性风险、信用增级风险进行分析，研究它在发行过程中所存在的一些风险及不足，以 期在之后的公募型REITs 的发行中可以避免这些风险，促进REITs 健康发展。本文共 分为五个章节，第一章是导论，介绍选题的研究背景、意义，阐述国内外相关文献和 本文的创新点，对文章的整体结构做一个说明；第二章先对REITs 做了一个基础的介 绍，包括它的基本定义、分类以及特征，接着对比分析了它在国内外发展的基本情况， 然后分析了它在我国发展的条件以及必要性，最后对它的风险进行了一个简要的概 述；第三章主要对鹏华前海万科REITs 发行的案例资料进行了一个分析，先分析它的 发行情况，主要包括它的发行背景与上市，然后介绍它的交易情况，包括主要当事人、 交易过程和机构；第四章以鹏华前海万科REITs 为例，用财务数据分析的方法，分析 了它的运营模式和风险状况，着重分析它的资产池风险、投资性风险和信用增级风险； 第五章是结论与建议，根据上文的分析，对全文进行总结，并针对上面分析的风险提 出相关的建议规避风险。 本文通过对鹏华前海万科REITs 的风险进行分析，发现其资产池来源单一、信用 增级方式低效等问题，并针对如何降低此类风险提出了具体的对策和建议。可以通过 建立基础资产池现金流监控体系来降低资产池风险，通过借鉴发达国家的交易结构经 验、增信方式的改进、建立公开、透明的系统等来降低增信风险。 关键词：房地产投资信托基金；公募型REITs ；资产池风险；增信风险 1 中国公募型REITs 案例分析——鹏华前海万科REITs 为例 Abstract As an economic hotspot in China in recent years, real estate has a bearing on the lifeline of the national economy and has an important impact on Chinas economic system. It is a capital-intensive industry with large capital occupation, long cycle and poor liquidity. Financing is subject to many restrictions. Real estate investment trusts (hereinafter referred to as “REITs ”) have opened up a new financing model for real estate. It effectively collects large and idle private funds and participate