御河湾汇海公寓包销方案.pdfVIP

. 御河湾汇海公寓包销方案 御河湾汇海公寓座落于东莞市横沥镇，毗邻松山湖、生态 园，交通便利，功能齐全，配套完善，是深圳城建集团的又一匠 心力作。汇海公寓的实质是公寓式住宅，既有住宅的性质， 也有 公寓的特点，例如年限 70 年、银行按揭可按七成等，这些都是 住宅属性；例如面积较小、设计精巧，这又是公寓优点。总之， 汇海公寓既可用作个人居住， 也可做出租或房产投资， 往往很受 城市白领和单身贵族青睐。 一、 当前东莞公寓市场的情况 东莞公寓市场在 2016 年 “去货存 ”政策下，被 “一大波 ”深圳 投资客消化殆尽。 十一后的东莞房策严控， 又令购房者望而止步， 观望等待。 目前东莞公寓市场在售楼盘有 9 个，货量也相对充足。 大部分楼盘的销售手法有采用二三级联动、 体验式销售和变相低 首付策略。 而二三级联动策略又采用高佣快结的形式， 调动中介 上客。如松山湖星城翠珑湾，佣金为 70000 元/ 套，常平都市华 府，佣金为楼价 7 个点加现金 5000 元/ 套。体验式销售即是采用 精装修，让购房者真实体验到设计的舒适效果，如虎门碧桂园、 东城帕克诺雅， 精装的同时增添如手机控制室内电器开关、 远程 开门等智能家居， 使购房客人直接产生购买冲动。 变相低首付策 . . 略是指在公寓首付五成或三成的基础上， 再利用装修贷或信用贷 等名义再贷三成，变成零首付或二成首付，如樟木头铂金时代、 常平东田 IBOX 都是采用 0 首付。 二、目前公寓销售遇到的问题 2016 年国庆后，东莞出台了严厉的 “限购 ”政策，使楼市成 交急转直下，连续 5 个月保持低迷。 1 月成交量再创新新低， 创 五年以来同期最低。公寓市场也不能幸免， 2017 年 1 月，东莞 公寓市场成交 499 套，比上个月下跌 47%，比去年同期下跌 59%。 但售价保持平稳，微升 2%。如下图： . . . . 因此，我们结合汇海公寓的销售情况， 简单分析存在的问题。 1、客源不足。 春节以来， 我们销售中心上门客人大幅减少， 周一至周五，基本是售楼员比客人多， 周末稍有好转， 但公寓产 品还是无人问津。 开售以来， 除了内部认购一套外， 还没开过单。 主要原因有： 一是当地客户对公寓需求不大， 也就是说刚需不大。 二是由于没有启动二三级联动，