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（万科企业管理）万科物业 管理培训案例(篇) 培训案例 （36 例） 1 、本市对物业专项维修资金的筹集、使用和管理较以往 有何变化，具体规定如何？ 【分析解答】 新建商品住宅以及住宅物业管理区域内的非住宅物业 维修资金筹集、使用和管理，应仍然按照市政府有关维修基 金的规定执行。 对新建非住宅物业的专项维修资金的筹集、使用和管理， 《若干意见》规定，新建非住宅物业出售时应设立维修资金， 具体标准和设立方式由物业出售人和物业买受人参照《上海 市商品住宅维修基金管理办法》的规定，在房屋出售合同中 约定。成立业主大会的，维修资金应以业主大会的名义存入 专户银行，设立专门帐户，按幢立帐、按户核算。 在前期物业管理期间，按规定设立的维修资金由区县房 地产管理部门代为监管；业主大会成立且选聘物业管理企业 后，由区县房地产管理部门移交给业主大会。 2 、建设单位委托物业管理企业为物业提供管理和服务、 物业管理企业承接物业时，双方应办理何种法定手续？ 【分析解答】 物业管理企业承接物业，应当对物业共用部分、共用设 施设备进行查验，查验中发现房屋质量和公建配套设施等问 题，应书面告知建设单位，且办理交接手续。建设单位应当 按照《条例》第二十九条规定向物业管理企业移交物业管理 资料，对验收发现的问题应当予以整改，且承担相应的民事 责任。 3 、《条例》施行后，对建设单位出售房屋以及购房人购 买房屋时有哪些具体要求？ 【分析解答】 对于建设单位而言，壹是在销售房屋前，要参照市房地 资源局的示范文本，制定业主临时公约、房屋使用说明书； 二是建设单位和房屋买受人签订的房屋出售合同，应包含前 期物业服务合同的内容，且将业主临时公约、房屋使用说明 书、经规划部门批准配置的公建设施和平面图作为房屋出售 合同的附件。 对于物业买受人而言，在和建设单位签订房屋出售合同 时，应同时对遵守业主临时公约予以书面承诺。 4 、《条例》规定，住宅物业建设单位应通过招投标方式 选聘物业管理企业,本市对这项规定的执行有何具体操作办 法？ 【分析解答】 关于前期物业管理招投标事项，《若干意见》规定：业主 大会成立之前，住宅物业建设单位应当按照房地产开发和物 业管理相分离原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物 业管理企业。投标人少于 3 个或者住宅规模小于 5 万平方米 建筑面积的，经物业所在地的区、县房地产管理部门批准， 能够采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。有关 投标人少于 3 个或者住宅规模小于 5 万平方米建筑面积的认 定及物业管理招投标的规范，市房地资源局将作进壹步的具 体规定。 5 、《条例》施行后，经业主大会选举产生的业主委员会 如何办理备案手续？ 【分析解答】 经业主大会选举产生的业主委员会，应自选举产生之日 起 30 日内，持业主大会的会议记录和决议、业主委员会成 员名单和基本情况、业主大会议事规则、业主公约等材料， 向区县房地产管理部门备案。凡符合《条例》规定产生的业 主委员会，由区县房地产管理部门出具业主大会、业主委员 会印章刻制证明。业主委员会应按规定刻制、使用和管理印 章。 6 、物业X 公司是否能够拒绝为业主提供自用部分的维修 服务？ 【专案简介】 某商品房业主因夜间使用家用电器不当，而使自家的保 险丝烧断。该业主向物业X 公司报修，物业 X 公司的维修人 员感到维修地点较远，且收费不高，故答复业主： “你反正 壹样要交钱，就近找个人修修算了。再说自用部位的维修应 由业主自己负责。” 【分析解答】 沪房地物（1997）954 号文《关于〈上海市居住物业管 理条例〉有关条文的应用解释》中规定： “业主自用部位和 原有自用设备的损坏，业主能够向该物业管理区域的物业管 理企业报修，也能够向其他维修单位报修。向物业管理企业 报修的，物业管理企业不得拒绝修理。”“物业管理企业接到 急修项目报修的，应在 24 小时内修理。” 本案中，保险丝烧断虽是家用电器使用不当引起，但属 因室内线路故障引起的停电事故，属于规定的物业急修项目。 物业 X 公司在接到居民报修后，应该在 2 小时内到达现场进 行处理，24 小时内修复。自用部位和自用设备的维修、更新 费