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城区的划拨土地如何变为商业用地 （重庆市）工业用地转商业用地必须符合城市控制性详细规划，即：现行城市控规已将工业用地调 整为商业用地。根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第 39 号）及《重庆市 国有建设用地使用权出让管理实施办法》（渝府发〔2008 〕119 号）“工业用地改变为经营性用地必须实行 招拍挂出让”的规定，工业用地调整为商业用地后，应收回原工业用地重新按商业用地依法招拍挂出让。具 体操作程序如下： 1、原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格， 对原土地使用者进行补偿。 2、国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政府公布的土地出让金标 准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集 体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。 3、经招拍挂出让后产生新的土地使用者。新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与国土部门 签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。 4 、土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证。 划拨地改变用途 经批准改变划拨土地用途，改变后的用途符合《划拨用地目录》的，经批准可以继续以划拨方式使用， 办理相应的划拨用地手续，换发新的《国有土地划拨决定书》。改变后的土地用途不再符合《划拨用地目 录》的，应当依法办理有偿用地手续。具体可分两种情况： 1.地方法规或行政规定明确划拨土地改变用途应当收回土地使用权的，或者《国有土地划拨决定书》明 确改变用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回划拨土地使用权，依法有偿供应，属于经 营性用地的，应当依法以招标拍卖挂牌方式供应。 2.地方法规、行政规定没有明确，《国有土地划拨决定书》也没有约定的，根据《国务院关于深化改革 严格土地管理的决定》（国发[2004]28 号）第十七条规定，经批准可以办理协议出让手续，但应当按照土 地市场价格补缴土地出让金。应补缴的土地出让金额＝新用途的出让土地市场价格－原用途的划拨土地市 场价格。 划拨国有土地使用权转让作为商业、房地产开发等经营性用地 一、申报材料 1、转让方房产证（地上有建筑物的）、土地证原件或权属来源合法证明 原件 1 份 2、申请审批表 原件 2 份 3、主管机关批复或司法机关裁决书 复印件 1 份 4、办理人身份证 原件／复印件 1 份 5、规划管理部门发出的规划技术指标复印件 1 份 6、建设用地公示申请 原件 1 份 7、地上建筑物拆迁成本明细表 原件 1 份 二、受理审批条件 1、权属来源合法，并取得《国有土地使用证》，土地及地上建筑物权属无争议，土地利用符合土地利用总体规划的要求。在城市规划区符合城市 规划的要求，符合法律、法规和规章的其它条件。 2、根据《房地产法》第 39 条的规定。以及渝国土房管发（2001）303 号文件 三、承诺服务时限 15 个工作日 四、收费标准及依据 渝府发（2000）76 号文件、 渝府发（2002）79 号文件 五、其他特别事项说明 公示 10 个工作日 出让土地使用权改变用途 土地使用者未经批准不得擅自改变土地用途，经批准改变出让合同约定的土地用途的，应根据原《土地 使用权出让合同》的约定分两种情况处理： 1. 出让合同和地方法规、行政规定中明确约定或规定土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权的， 应当由市、县人民政府收回土地使用权（对出让土地使用权人给予相应补偿，补偿金额根据余期出让土地 使用权价格确定）后，依法重新公开供应。 2. 出让合同和地方法规、行政规定没有约定或明确规定的，土地使用者应当按规定报经出让方（市、县 人民政府土地行政主管部门）和城市规划行政主管部门批准，批准后应当签订土地使用权出让合同变更协 议或者重新签订土地使用权出让合同。相应调整土地使用权出让金，对原出让合同约定的土地用途、出让 年期、出让金额等进行相应调整，重新核定。 出让年限应根据具体情况确定：城市规划对土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用 年限可以按照原用途剩余使用年限甚至更短期限确定；没有特殊限制的，为便于土地利用，一般情况下都 应当按照新的土地用途重新核定使用年限，但不得超过法定最高土地出让年限。 土地用途和出让年限确定后，就可根据新旧土地用途、出让年限和批准时的土地市场价格水平确定应补 缴的土地出让金额。应补缴的土地出让金额＝批准时新用途、新出让