对农民房屋买卖协议的理解_31695.docxVIP

对农民房屋买卖协议的理解 于农民房屋买卖没有示范合同文本，实际上都由买卖双方自行拟订，合同条款 比较简单，存在的问题也不少。在咨询接待中，笔者发现下面这个合同是农民房屋 买卖中普遍采用的，笔者试图对合同条款进行简要的解读，以提醒购房者。 甲方：卖房人乙方：购房者甲乙双方本着自愿、平等、互利、诚实信用的原 则，经协商一致，达成以下条款： （1） 甲方将坐落在上海市某区某村建筑面积为 方米的房屋所有权一次 性转让给乙方。 解读：据调查，两类人是购买农民房屋的主体，一类是投资客，另一类是市区 被拆迁居民。该条约定交易房屋坐落位置，确定房屋买卖关系。 （2） 经甲乙双方协商达成一致，房屋转让费总价为 元。 解读：农民房屋的价格相对较低，这是购房者决定购买的主要原因。 （3） 甲方将房屋四至的自留地、责任地使用权无偿转让给乙方，房屋四周合 计约 平方米以及地上附属物均归乙方所有，协议达成后由乙方交纳集体土地使 用费。 解读：约定房屋四周的土地使用权及地上物如林木也一并转让，这其实是个无 效条款。房屋四周与宅基地均是集体所有土地，不能私自转让，而且这份协议也不 能向房屋所在地政府部门登记备案，或得到村委会的同意。 （4） 房屋内一切设施不另行计价。如遇开发或动迁，其赔偿费用，包括政府 采取的其他补偿措施等一切利益，均为乙方所有，与甲方无关。在其过程中所产生 的相关费用，均由乙方自行承担，与甲方无关。 解读：这是买农民房屋的购房者最为关心的问题之一。问题在于，房屋拆迁补 偿按约定归购房者应当没有什么疑问，但是甲方自留地及房屋四周土地的征地拆迁 补偿，以及与农民身份密切相关的补偿，购房者能否顺利得到是个未知数。 （5） 协议签订后，乙方一次性给付甲方房屋款 元。甲方将房屋交给乙 方，包括房屋一切有关证件。 解读：实际上，农民房屋的证件其实就是红色封面的宅基地使用权证，通常的 做法是，购房者将房款给了卖房人，卖房人将宅基地使用权证给购房者，整个交易 就完成了。由于购房者拿到的是宅基地使用证，不是房屋产权证，它并不意味乙方 已合法地拥有了房屋和土地使用权，关键是交易流程没有得到政府管理部门的认 可，缺乏相关法律的保障。 （6） 协议签订后，甲乙双方不得反悔，如任何一方违约，即赔偿守约方相当 于2倍房价的违约金及其他相关的一切费用。 解读：这是一个责任条款。 （7） 本协议经甲乙双方签名后，须经法律服务所见证后生效。本协议一式三 份，甲乙双方各执一份，见证单位一份。 解读：这是合同生效条款。买卖双方虽然对协议的效力心怀疑虑，但见到法律 服务所的公章和对法律服务机构的信任，也就不再怀疑，签字认可了，这种认识是 错误的。