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池州曼哈顿项目可行性研究报告 池州曼哈顿项目可行性研究报告 池州曼哈顿项目可行性研究报告 29010年11月 3一、宏观经济环境 3（一）、池州城市概况 4（二）、池州经济发展状况 5（三）、城市规划发展 78二、房地产市场分析 8（一）、整体市场分析 10（二）、主要竞品分析 14三、地块立地条件分析 14（一）、地块指标 15（二）、项目位置 16（三）、项目现状及四至 17（四）、周边配套 18四、项目SWOT分析 19五、产品定位建议 19（一）、项目产品定位 20（二）、项目经济测算 一、宏观经济环境 （一）、池州城市概况 池州，位于安徽省西南部，北与安庆市隔江相望，南接黄山市，西南与江西省九江市为邻，东和东北分别与芜湖市、铜陵市、宣城市接壤，是长江南岸重要的滨江港口城市、省级历史文化名城、皖江城市带承接产业转移示范区城市，也是安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。全市生态环境良好，经济与人口、环境协调发展，是中国第一个国家生态经济示范区。 池州市现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区。总面积8272平方公里。总人口156.3万。 （二）、池州经济发展状况 2009年池州主要经济指标 单位 累计数值 同比增长（%） 地区生产总值（现价） 亿元 245.59 15.1 全社会固定资产投资 亿元 257.46 43.2 社会消费品零售总额 亿元 79.18 19.1 全区财政收入 亿元 33.19 27.4 城市居民人均可支配收入 元 14197 10.5 总体经济 2009年全年生产总值（GDP）245.59亿元，按可比价格计算，比上年增长15.1%，增幅居全省第三位。分产业看，第一产业实现增加值40.98亿元，增长6.7%；第二产业实现增加值104.29亿元，增长23.0%；第三产业实现增加值100.32亿元，增长11.2%。三次产业结构为16.7∶42.5∶40.8。按常住人口计算，人均生产总值17295元，比上年增加1580元。 固定资产投资 固定资产投资快速增长。全年全社会固定资产投资257.46亿元，比上年增长43.2%。其中，城镇投资134.2亿元，增长19.9%；农村投资76.29亿元，增长108.9%。全年房地产开发投资46.97亿元，比上年增长49.7%。商品房销售面积136.1万平方米，增长89.8%；商品房销售额40.27亿元，增长117.7%。 人民生活 人口保持低速增长。年末全市总人口1598775人，比上年末增加9468人。其中市区人口51万，城镇户口约28万。年末全市总户数536266户，平均每户家庭人口为2.98人。城市化进一步推进，年末全市城镇化率达42.0%，比上年提高1.5个百分点。 城乡居民生活进一步改善。全年城镇居民人均可支配收入14197元，比上年增长10.5%。人均消费性支出9724元，增长12.7%，其中食品支出增长3.2%，衣着支出增长18.0%，家庭设备用品及服务增长25.1%，教育文化娱乐支出下降12.2%，居住支出增长70.4%。城镇居民家庭恩格尔系数为40.6%，城镇居民人均住房使用面积27平方米。 全年农村居民人均纯收入4955元，比上年增长10.7%;人均生活消费支出3776元，增长4.7%。农村居民家庭恩格尔系数为49.6%，农村居民人均住房面积38平方米。 （三）、城市规划发展 1、城市发展方向 主要发展方向 向南发展：站前区二期：土地平坦、交通条件改善；白洋河和秋浦河之间地带：交通联系条件得到改善； 向西发展：梅里工业园已有产业发展基础，西北方向用地在主城区联系池州长江大桥的方向上，应成为未来城市发展的生长点。 次要发展方向 东北：与主城区联系密切、紧邻港口、具有的区位条件良好，已完成土地平整和基础设施建设，存在可开发建设用地。 东南：依托教育园区和马衙街道用地范围的适度发展。 城市规划结构：滨江环湖、五区三片 五区——齐山平天湖旅游度假区、主城区、站前区、东部经济园区、教育园区 1）齐山平天湖旅游度假区——具有城市山林特色的风景游览区；以发展旅游产业为主要功能，适当发展为旅游业服务的加工型企业；可选择少量具备建设条件的用地配置适当的公共活动场所和配套服务设施。 2）主城区——池州传统市中心，承担全市行政办公、商业服务、医疗卫生等城市综合功能；旧城保护与整治、功能转换和环境改善。 3）站前区——利用交通枢纽构建商贸和物流园区；围绕天堂湖形成以文化休闲、商务创意和特色居住为主要功能的综合型城市副中心。 4）东部经济园区