原创力文档- 1、原创力文档（book118）网站文档一经付费（服务费），不意味着购买了该文档的版权，仅供个人/单位学习、研究之用，不得用于商业用途，未经授权，严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等，侵权必究。。
- 2、本站所有内容均由合作方或网友上传，本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺！文档内容仅供研究参考，付费前请自行鉴别。如您付费，意味着您自己接受本站规则且自行承担风险，本站不退款、不进行额外附加服务；查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档，您可以点击 这里二次下载。
- 3、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等，请点击“版权申诉”（推荐），也可以打举报电话：400-050-0827(电话支持时间：9:00-18:30)。
- 4、该文档为VIP文档，如果想要下载，成为VIP会员后，下载免费。
- 5、成为VIP后，下载本文档将扣除1次下载权益。下载后，不支持退款、换文档。如有疑问请联系我们。
- 6、成为VIP后，您将拥有八大权益，权益包括：VIP文档下载权益、阅读免打扰、文档格式转换、高级专利检索、专属身份标志、高级客服、多端互通、版权登记。
- 7、VIP文档为合作方或网友上传，每下载1次， 网站将根据用户上传文档的质量评分、类型等，对文档贡献者给予高额补贴、流量扶持。如果你也想贡献VIP文档。上传文档
查看更多
证券化较真 | 四证少了哪一张，REITs 和CMBS 不能做？
文/刘昴星
1
结论
先说结论：
少了哪张都能做。
2
逻辑
在证券化领域，一个登记无误四证齐全用途对应土地出让价金缴足资质完整手续齐全的
CMBS/类REITs 项目，是很难找的。
地产项目，每天都有朋友问，问出来的问题也都差不多：“这个证没有要紧吗？那个证找不
到了还能做吗？这里和哪里对不上，怎么看？”
(一)朴实的公式
应用题是每天变的，但公示还是那一个，啥公式呢：
CMBS 就是要把房子抵押做最终还款来源，把房子出租做期间现金流来源，对吧。
类REITs 就是要把房子产权过户做最终还款来源，把房子出租做期间现金流来源，对吧。
所以，无论是CMBS 还是类REITs，我们只看两个问题：
1. 物业价值的部分，取决于这不动产能不能转让，能不能抵押。
2. 租约价值的部分，取决于这不动产能不能出租。
所以：不动产CMBS/类REITs = 物业价值 + 租约价值 = （能转 + 能抵） + 能租。
多么朴实的公式啊。
（二）稍显复杂的展开
公式虽然简单，但是从法理上把公式的逻辑掰开了揉碎了讲，就没那么简单了。
列张表，先把逻辑拆开来总体说一下：
价值类型 确认要素 确认方式 关注点 核心材料
基于法律行为取 买卖/互易/赠予 不动产登记簿
1
得所有权 （适用 （必备）
于是不是你的 四证（辅助性）
能不能转让） 其他佐证材料
（辅助性）
基于非法律行为 法律文书或政府 法律文书( 如执
2
取得所有权 （仅 征收 行法院发给的权
是不是你的 适用于能不能转 利转移证书)
让） 征收决定
能不能转让 继承或遗赠 继承或遗赠文件
合法建造或拆除 土地使用权证
等事实行为3 （必备）
物业价值 其他规划/ 竣工
证照或文件（佐
证合法性）
文档评论（0）