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{财务管理税务规划}土地 交易涉及税费理解概要 土地交易所涉及税费的理解 理解概要：1 、交易方为“国家-单位、个人（招拍挂、协议）”与交 易方为“单位个人-单位、个人”是不同的，取得土地方式和税费都 不同，下文中的 “一、新征耕地环节”和 “二、土地出让环节”应该 是国家-单位、个人。而“三、土地转让环节”应该是单位、个人- 单位、个人 2 、这里的出让方和受让方中的出让和国家-单位、个人里 的国家作为出让方是不同的。）3 、税费分为下文中“乙、获得土地 时涉及的具体税费（分几种获得方式）”和 “丙、土地使用中涉及的 具体税费（分几种使用方式）” 甲、土地交易相关税费缴纳标准归纳如下，供参考： 一、营业税及附加(出让方) ： 1 、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。 2 、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和 3%的教育费附加。 二、印花税和契税(双方) ： 1 、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳 0.05%的印花税。以经济活动 中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税 凭证文件为对象所征的税。印花税由纳税人按规定应税的比例和定额 自行购买并粘贴印花税票，即完成纳税义务。在中华人民共和国境 内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的 单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照规定缴纳印花 税。具体有：1 、立合同人，2 、立账簿人，3 、立据人，4 、领受 人。现行印花税只对印花税条例列举的凭证征税，具体有五类： 合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、 许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。 2 、按成交价格(合同)缴纳 3%的契税(有的地方是 5%) 。契税，是指对 契约征收的税，属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税是以所有 权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产 税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房 屋赠与，房屋交换等。土地受让人按其取得土地使用权所支付的土地 出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用总额的*%缴纳，由地方财 税部门负责征收。 三、土地增值税(出让方) ： 1 、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。 2 、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、 费用;与转让房地产有关的税金等。 3 、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率 为 30%;增值额超过扣除项目金额的 50%至 100%的，税率为40%;增值 额超过扣除项目金额的 100%至 200%的，税率为 50%;增值额超过扣除 项目金额 200%的，税率为 60% 。 为计算方便，可以通过速算公式计算： 土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数 (0 、5% 、15% 、35%分别对应 30% 、40% 、50% 、60%税率) 。 四、所得税 五、其他 1 、新增建设用地土地有偿使用费。作为政府性基金管理，在新增建 设用地（农转用）报批时按报批面积和定额标准由各地政府缴纳，专 项用于基本农田建设和保护、土地整理和耕地开发。中央与地方 3 ：7 分成，省与市县再 3 ：7 分，即中央 30% 、省21% 、市县49% ，因地方 分成资金要求缴省库，所以市县分成的资金由我厅按文件规定的办法 分配下达。 2 、其他主要收费、基金和税收收入。其中，行政事业性收费主要有 征（土）地管理费、土地登记费、耕地开垦费、城市市政基础设施配 套费（纳入政府性基金核算管理）或集镇配套设施建设费；政府性基 金主要有新菜地开发建设基金；税收主要有耕地占用税、契税。这些 税费的缴纳主体一般都已有明确，费率、分成比例和使用规定各有不 同，详见各收费文件。 3 、土地闲置费。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1 年以上 2 年以内（闲置两年以上的，要求收回）未动工建设或开工后停止建 设连续满 1 年造成土地闲置应征收的费用。占用耕地进行农业建设造 成的土地闲置按 10—18 元/平方米征收；以出让方式取得的使用权进 行房地产开发造成的土地闲置，按出让土地价款的 20%征收，划拨的 也是按价款的 20%征收。 4 、土地复垦费。用地单位和个人因挖损、蹋陷、压占等造成土地破 坏的，在规定期限内没有将破坏的土地恢复到可利用状态而应缴纳的 费用。 乙、获得土地时涉及的具体税费（分几种获得方式） 一、新征耕地环节 1 、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人， 为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据， 按照规定的适用税