《房地产评估》课件 第6章 市场比较法.pptVIP

《房地产评估》 课件主编 俞明轩 制作 李竞 王琼 罗嘉 第六章 市场比较法 第六章 市场比较法 学习目的与要求 第一节 市场比较法概述 第二节 交易实例的搜集 第三节 可比实例的选取 第四节 市场比较法的计算公式 第五节 市场比较法的因素修正 第六节 市场比较法评估的程序 第七节 市场比较法应用举例 本章小结 学习目的与要求 市场比较法是房地产评估的基本方法之一。通过本章的学习，理解市场比较法的基本概念和基本原理，了解市场比较法的适用范围，熟练掌握市场比较法的计算公式和评估程序，熟悉交易实例的搜集方法，理解可比实例的选取要求，能够熟练地运用市场比较法的原理和方法评估房地产价格。本章的难点是可比实例的选取，重点是市场比较法的计算方法及应用。 第一节 市场比较法概述 一、市场比较法的含义 二、市场比较法的基本原理 替代原理 三、市场比较法的适用范围 在房地产市场比较发达的情况下，市场比较法得到广泛应用。 四、市场比较法的限制条件 一、市场比较法的含义 市场比较法（Market Comparison Approach）, 又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市价比较法、市场资料比较法、现行市价法、市场法等。 市场比较法的基本含义是：在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出待估房地产在评估基准日的正常合理价格。 类似房地产。 四、市场比较法的限制条件 （一）近期性 （二）可替代性 （三）非单一性 （四）正常性 （五）可修正性 （六）合法性 第二节 交易实例的搜集 一、广泛搜集交易实例必要性 二、搜集交易实例的途径 三、交易实例应搜集的内容 二、搜集交易实例的途径 1．查阅政府有关部门关于房地产交易的资料。 2．实地考察询问，了解类似房地产的交易信息。 3．查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告。 4．假装成购买房地产者。 5．参加房地产交易展示会、换房大会，了解各类房地产信息、行情。 6．同行之间相互提供。估价人员相互提供交易实例和估价案例资料。 7．其他途径。 三、交易实例应搜集的内容 1．成交价格。 2．成交日期。 3．付款方式。 4．交易实例在交易时的状态。 5．交易双方及交易目的。 第三节 可比实例的选取 具体选取时应尽量做到下列6点： 1.与估价对象房地产的用途应相同。 2.与估价对象房地产的建筑结构应相同。 3.与估价对象房地产所处的地区应相同，或是在同一供需范围内的类似地区。 4.与估价对象房地产的价格类型应相同。 5.与估价对象房地产的估价时点应接近。 6.该交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易。 第四节 市场比较法的计算公式 一、基本公式 二、直接比较法计算公式 三、间接比较法计算公式 四、扩展公式 一、基本公式 市场比较法的基本计算公式是： P= P＇×A×B×C×D×E 其中 P ：待估房地产评估价格 P＇：可比交易实例价格 A：交易情况修正系数 B：交易日期修正系数 C：标准化修正系数 D：区域因素修正系数 E：个别因素修正系数 二、直接比较法计算公式 P = P＇×A×B×D×E =P＇× × × × 三、间接比较法计算公式 P = P＇×A×B×C×D×E = P＇× × × × × C = = 四、扩展公式 P= P＇×A×B×C×D×容积率修正系数×土地使用年期修正系数 第五节 市场比较法的因素修正 一、交易情况修正 二、交易日期修正 三、区域因素修正 四、个别因素修正 五、容积率修正 六、土地使用年期修正 一、交易情况修正 1．有特殊利害关系的相互间的交易。 2．交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。 3．买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。 4．其他特殊交易的情形。 5．特殊的交易方式。 一、交易情况修正 6．购买相邻房地产。 图6-2 相邻地产示意图 7．产权状况不同。 8．付款方式不同。 二、交易日期修正 评估基准日交易实例价格 三、区域因素修正 如果待估对象所处的区域环境优于可比实例所处区域环境的标准，则必须对可比实例的价格进行往高的方向修正，反之，则必须进行往低的方向修正。 四、个别因素修正 如果待估对象所