西安某景区规划建设投资及效益分析报告（2010-11）.doc

PAGE 10 - 西安**景区综合保护概念规划 投资及效益分析报告 北京市**研究院 BEIJING INSTITUTE OF ARCHITECTURAL DESIGN 二零一零年十一月 目 录 TOC \o 1-5 \h \z \u 第一章 项目规划内容 - 2 - 1. 项目构思 - 2 - 2. 建设内容 - 2 - 第二章 项目投资测算 - 3 - 第三章 项目投资筹措方案 - 4 - 1. 城市建设商业化运作探索 - 4 - 2. 西安市房地产市场调查 - 5 - 3. 本项目建设融资方案 - 5 - 第四章 项目运营 - 6 - 1. 运营期成本测算 - 6 - 2. 运营期收入测算 - 8 - 第五章 结论 - 10 -  项目规划内容 项目规划 西安**景区综合保护概念规划的核心是通过该区域现代交通体系的重构和优化，建立具有西安特色的环城公共交通系统和基于公交站点并全面覆盖**内外的步行交通系统。不仅为西安**景区的综合保护提供了极大的可能性，也将为西安城市的发展创造新的活力，是完善西安现代城市功能的重大举措。 本规划试图通过环西安**设置浅层轻轨，与规划的四条入城地铁和现状环城公交系统形成环城公共交通体系。通过交通的改善，构建高品质的现代城市空间。在保护古**及历史环境的基础上，贯通“五圈”，实现“完善旧城交通，沟通**内外，打造滨水空间，激活城市活力，再造历史尊严”的规划目标。 建设内容 拟建环西安**轻轨全长14.6公里，浅埋于地下，全程共设17座车站。具体建设内容如下： 项目名称 单位 工程数量 轻轨线路 km 14.6 护城河景观改造 m2 285891 车站商铺 m2 150000 项目投资测算 项目名称 单位 工程数量 备注 项目总投资 亿元 58.57 其中：轻轨线路 亿元 43.80 包括：线路、车站、信号、车辆等， 3亿元/km 护城河景观改造 亿元 2.0 700元/ m2 车站商铺 亿元 5.25 3500元/ m2 预备费 亿元 4.08 按8%考虑 贷款利息 亿元 3.44 按5.76%考虑 注：以上测算参照以下城市轻轨建设案例编制： 项目 位置 里程 （km） 车站数（座） 投资额 (亿元) 每公里投资（亿元） 备注 地铁一号线一期工程 西安 23.90 19 122.70 4.84 预计将于2013年建成通车 地铁3#西延段 深圳 8.80 8 56.00 6.36 计划2011.6月通车 地铁四号线一期 武汉 15.00 14 77.18 5.14 2号线一期 青岛 29.60 162.00 5.47 建设年度为2012～2016年 3号线 青岛 25.10 130.00 5.17 建设年度为2010～2014年 轻轨1号线和2号线一期工程 贵阳 56.00 37 240.00 4.29 2010～2020年建设规划 项目投资筹措方案 城市建设商业化运作探索 城市轻轨是一种规模浩大的交通性公共建筑,它是现代城市中主要快速轨道交通之一,是解决城市交通的非常有利的运输工具，但其高昂的投资也给政府增加了巨大的财政压力。目前，我国城市轨道交通运营体制及其运作方式正处于改革时期，重点改变单一依靠财政和贷款建设的融资模式，形成多元化投资格局，以减轻财政压力。 从目前大部分城市和国家城市轨道建设的效果来看，四通发达的城市轨道交通，带动了整个城市经济的发展，据统计，全国轻轨附近的楼盘价格比普通楼盘每平方米高出近千元。以轻轨为纽带而产生的轻轨楼市，以其极强的辐射能力，在改善居住状态的基础上，也带来了无限的价值空间。 轨道交通的建设改善了周边物业的可达性，极大的方便了人们的出行，并吸引了各种生活、教育、商业、娱乐等设施向轨道交通沿线聚集，繁荣了轨道交通沿线的经济和文化，提高了轨道交通沿线房地产的开发强度，大大推动了沿线房地产价格的上涨。 拟建项目正处于项目前期策划阶段，建议项目建设与土地综合开发相结合,统一进行规划,一同实施,用土地开发的收益作为建设投资的来源 。 西安市房地产市场调查 根据西安房地产市场调研报告，规划轻轨沿线土地价格在3,800 ~ 6,300元/ m2之间。 以上结论参照西安市部分国有建设用地使用权挂牌出让结果： 宗地位置 面积 （m2） 用途 成交价 （万元） 备注 雁南五路以南 4,561.20 商业 1,780 折合3902元/ m2 汇新路以东,翠华路以西 13,911.70 商业 7,165 折合5150元/ m2 曲江路以北，新开门北路以东 80,197.90 住宅 61,690 折合7692元/ m2 曲江路以北，雁曲五路以南 112,127.40 住宅 85,76