中原_广州合景景东国际城营销策略报告_196PPT[精品].pptxVIP

合景景东国际城营销策略报告;项目地块基本情况：项目处于广州东部，周边整体自然景观资源较丰富，但无特色景观资源；开发面积大、周期长，且地块内物业类型复杂。;本项目承载着什么？ ——标杆：大盘品牌标杆、城际运营标杆和居住体验标杆;01;政策：从限制到放松，针对楼市的救市政策的各方面政策都有已放松，特别是限外令的放松，使得港澳台华侨的购房、投资重新得以启动;房地产市场：政策的放松及4万亿的刺激计划，使房地产市场逐步复苏。各种数据表明现在珠三角的楼市刚冲破阻力点，仍然??处于上升周期;地产投资比重： 最新统计表明，房地产一直以来是中国高收入人群最为青睐的投资工具，占总体可投资资产的比重稳居三甲。;城市群效应：随着都市圈不断扩大、交通越加便利，生活升级、寻求发展、追求享乐等因素造成了城市群的效应，跨区居住已成为居住趋势;本片区未来供应较为集中，并多由知名开发商开发，占地面积大，供应充足。未来竞争将逐步趋于白热化。;;项目价值体系 纳入城际运营体系下的价值挖掘方式;;第一圈层：辐射以新塘为中心的周边区域;环境资源价值：靠近北回归线，大面积绿色生态景观，临近余家庄水库，东眺秀美的南香山，南侧毗邻公园，山体植被葱郁，地块内有人工湖;城市规划价值－政府对与建设东广州的规划和大力推进，使各种市政配套都逐步完善，特别是城市交通配套使远郊生活成为趋势;产业价值：以制造业及旅游产业为支柱产业，未来的片区将成为东广州的商务中心区和省级的生态旅游区，另外还在大力推进“公园化战略”;性价比价值：片区是人所众知的价格洼地大盘区域，目前片区新建商品房均价仍在4500元/㎡左右，从整个广州各板块来看，新塘是性价比最高的置业区域;;;珠三角一体化价值：不管是两会热点还是现实状况，珠三角一体化已是必然趋势，而“大广州”将作为珠三角一体化的核心腹地，将会首先得到大力发展。;轨道中心价值：项目所在地新塘镇位于广州、东莞及深圳所构成的“黄金走廊”，路程均在1小时以内，具有“多城辐射效应”。;区域城市形态价值：片区处于松散型城市形态，松散型产业区、纯粹惬意的低密度居住，未来的发展前景将逐渐被更多的城市客户所认可。;;综合体商业联动价值：项目是集住宅、商业、会展、酒店、科研总部为一体的综合体，将突破区域现有产品的价值实现模式，建立一个生态标杆豪宅综合体;产品价值：全新的Art建筑风格和装修设计，以及未来生态标杆豪宅综合体的规划设计，都将给客户一个全新的体验和想象空间;配套的价值：国际五星级酒店、风情商业街、超大会所、医院、国际学校、运动场馆、文化活动中心等完善的配套，未来价值提升空间很大;品牌价值：合景作为华南品牌开发商，是香港上市企业，拥有综合开发的经验和实力，完全有能力将项目树立为华南标杆级的综合体大盘;;客户群分析;;客户盘点1：气质契合，形象提升型客户（这是一种具有旺盛生命力的客户，他们不受市场影响，关注自我价值的实现）。;客户盘点2：地缘和地段型客户（具有强烈的本地情节）;客户盘点3：投资宝典型客户（这是一种对市场及项目价值极为敏感的人群，有一定的跟随性，投资回报率是其最关心的问题）。;客户盘点4：逆势飘扬型客户（这种客户多受惠于政府的财政、金融利好政策，是垄断行业或服务该类行业中的意见领袖级人群）。;客户盘点5：标新立异型客户：经济实力强，个性张扬，是社会时尚的引领者，关注品味和新潮。;客户具象：各种职业型客户的关键性人物探寻。;客户具象：各种职业型客户的关键性人物探寻。;客户攻略：根据本地市场实际调研和区域豪宅客户认识，我们将6类客户群体进一步细化为以下8种职业类型。;客户价值筛选：我们根据项目价值实现目标对8类价值贡献型客户进行圈层筛选，第一圈层内的客户是我们项目前期的核心客户。;;核心客户分类：根据我们已经划分好的区域客户群体，我们将基于“财富”积聚过程的目标消费者细分对第一圈层的客户重新归类。;广州新一代 重视家庭，面临换房 家族聚居式的生活习惯根深蒂固，结婚后的换房需求较为明显，较喜欢选择个性化的居所。;信息获取方式分类;广州新一代 跳跃光鲜的生活方式 最佳偏爱消费场所在香港、天河，例如天河城；汽车杂志、手机是其较为依赖的信息获取渠道。;信息的渠道偏好; 关键人物对选择的影响程度; 老广州人——“干脆、实在”的置业人 有着雄厚的经济基础，在购买决策上，给人最深的印象就是干脆、实在；对于产品的品质和环境要多于个性化的追求；同时也带有传统的老广州人的喜好，喜好欧式住宅、关注风水。; 老广州人——“干脆、实在”的置业人;竞争项目分析;片区在售竞争楼盘：多为大盘开发，位置较为偏远，产品以别墅、洋房为主，但多采取低价策略，并配备来往市区的专车巴士，吸引广州市区的客户;本项目未来供应较为集中，并多由知名开发商开发，占地面积大，供应充足。未来竞争将逐步趋于白热化